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一二线城市二手房全面降价 三四线还有机会吗?

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(原标题:一二线城市二手房全面降价,三四线城市发展还有机会吗?)

文 |熊志

二手房全面降温,三四线城市的拐点来了!

一二线城市二手房全面降价,三四线城市发展还有机会吗?

(房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市(三四线城市)发展放缓的信号,它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。)

楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。

日前,国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,10月份无论是新房还是二手房,一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。

其中新房方面,50个城市价格环比上涨,上涨的城市数量比上个月减少了3个;二手房方面,只有31个城市的价格环比上涨,上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响,更能真实地反映一座城市的房价走势,二手房降价说明楼市正在转凉。

这其中当然有房企以价换量的促销打折因素,不过中指研究院的数据显示,10月各大城市的成交面积,并没有显著增长,可见持币观望的群体正在增加。

像这两天就有媒体报道,北京的二手房全面降价,前两年的高位时期,望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万,“现在650万就能成交。”

而且楼市遇冷的局面,不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安,三线城市南宁,之前的房价涨幅一度领跑全国,近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安,10月更是环比下跌0.4%。

那么一二三线城市新房和二手房的集体降温,对各大城市到底意味着什么呢?又释放了哪些信号?

“房住不炒”,让楼市温度降下来

首先得看到,这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来,“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则,就被中央反复强调,各地都套上了紧箍咒。

在“房住不炒”的红线下,地方并没有太多施展拳脚的空间,尤其是一二线城市,想要放松调控也只能以人才引进为突破口,打着招揽英才的旗号,小范围、分区域地松绑。

但在调控的大背景之外,不同的城市,楼市降温的原因又各不相同。事实上,关于房价的走向,学界向来有“短期看政策,中期看土地,长期看人口”的说法,一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线,然而它们的土地和人口要素,都是不一样的。

以深圳为例,近几个月深圳在一线城市中逆势上涨,除了先行示范区的政策利好,以及相对宽松的调控环境外,还有两个重要因素:

第一,深圳的土地空间严重不足,全域面积只有杭州的八分之一左右;第二,深圳的常住人口不断增长,去年增幅达到49.83万,位居全国之首。一座城市土地紧张,同时人口持续流入,城市发展预期不断提升,房价自然很难轻易降温。

相对于深圳来说,很多三四线城市,其实是不具备这种长期增长要素。

土地方面,中小城市的整体城市化水平,要远远低于大城市,土地储备足够;人口方面,去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个,分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙,没一个是三线外城市。

而且值得一提的是,国家中心城市、都市圈、城市群战略,以及各地盛行的强省会战略,都清楚地说明,近几年来的城市化逻辑,已经转变成优先发展中心城市。

三线外城市的整体发展预期,要远远低于一二线城市,这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系,楼市降温自然在意料之中。

楼市降温,城市发展迎来新气象

过去很长一段时间内,城市化的红利是普惠性地落到大中小城市头上。农民进城带来购房需求,城市扩张则带来了卖地收入,因此,一二三四线城市的楼市,普遍都经历了一个火速升温的阶段。而且,不只是楼市,它们的经济发展,同样都驶上了快车道。

但随着城市化进入到中后期,农村人口向城市流动的趋势放缓,支撑中小城市高速扩张的红利逐渐减弱了。不仅楼市开始降温,城市的整体发展速度同样受到影响。

同时,随着户籍壁垒拆除,城市之间的人口流动更加便利,低线城市在面对中心城市的竞争时,由于产业层次较低,缺少优质的就业机会,越来越难逃脱被虹吸的命运。于是近两年来区域经济领域的新现象出现——一些产业传统、人口流失的中小城市开始了收缩。

对这些城市来说,本身就没有什么产业基础,因此对房地产会特别依赖,卖地收入是重要的财政收入来源。比如海南下面的很多城市,房产投资和GDP的比值,长期都在30%以上。

对房地产的高度依赖,导致一些中小城市在没有足够人口流入的前提下,楼市硬是凭着相对宽松的调控环境,一二线城市外溢的投资需求,棚改货币化的利好等因素,不断升温。

以今年上半年的数据为例,新房半年涨幅排在前列的是大理、秦皇岛、洛阳等,二手房半年涨幅排在前列的是呼和浩特、南宁、唐山等,基本没有一二线城市的影子。

但如前所述,受人口流出、产业空心的影响,靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面,并不是可持续的,上涨周期结束后,土地、人口乃至城市发展预期,对房价的影响还是会发挥根本作用。这一点,从10月的数据已经得到说明。

此前就有媒体报道,截至7月末,有接近三百家房企宣告破产清算,且多位于三四线城市。房企大撤退和楼市降温背后,是低线城市发展放缓的信号,低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了,真正的拐点已经到来。

当然,降温归降温,从调控的角度看,楼市不能大起,也不能大落。因为房价暴涨会带来泡沫,房价大幅下跌同样会伤及经济本身。地方要在两种状态之间,努力寻求平衡。

只是对人口流出的中小城市来说,上涨周期来临时,它们冲在最前面;楼市出现降温时,它们跌得最猛,如此的敏感度说明楼市缺少一个稳定的基础。

在此前提下,一旦房地产短期刺激的路径被封死,想要维持房价稳定的局面,除了在调控政策上发力外,最根本的还是得早日进行经济转型,合理地规划产业,摆脱对房地产行业的过度依赖。

熊志(媒体人)

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