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项目曾发生坍塌事故的中骏再夺厦门地王

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中骏集团董事局主席黄朝阳。图片来源:视觉中国

记者 | 马一凡

厦门岛内地王纪录再一次被闽系房企中骏(01966.HK)刷新。

在暌违近11个月后,厦门土地市场首次迎来岛内土拍,“新地王在路上”的预言毫无意外地成真了。19日,中骏以59.4亿元成功竞得枋湖2019P01地块,楼面价45103元/平方米,打破了约一年前由中骏自己创下的39090元/平方米的厦门岛内楼面单价纪录。

厦门楼市传统上分为岛内、岛外两个市场,厦门本岛面积不大,分为思明区和湖里区,土地资源稀缺,是房企争夺的重要战场。

因此,岛内枋湖2019P01地块土拍现场战况异常激烈,建发、中骏、珠海华发、泉州东海、无锡好瑞、融侨、正荣、大名城、平安、汇成、联发、金茂、旭辉等13家房企报名参与争夺,地块建筑面积为131700平平方米,地块起拍楼面价为34662元/平方米,起拍总价为45.65亿元。

相比之下,当天拍卖的另一块岛外地块翔安2019XP01,则冷清很多,只有金地和几家厦门本土房企参拍。

对于枋湖2019P01地块,中骏势在必得,土拍刚开始就大幅加价,有不惜重本的态势,最终其他房企败下阵来。最后,成交溢价率达到30%,楼面单价相较去年中骏的地王纪录,还高出了6000元/平方米。这块地也成为厦门土地市场总价和岛内楼面单价“双料地王”。

针对岛内地块的稀缺性,厦门也作出了不允许房企“囤地”的附带要求,根据枋湖2019P01地块的竞拍规则,开工之日起12个月内需要申请并对外公开销售的预售要求。

项目可分两期建设,分两期申请宗地商品房预售许可证,并分两期对外公开销售。其中首期销售的建筑面积应不少于总建筑面积的50%。第二期应在达到预售条件后一个月内申请预售。所有商品房应在出让合同约定的开工时间后两年内全部推出预售。

相对于岛外地块放松竣工期限要求,厦门对于岛内地块进行了更严格的预售限制。

去年年底,中骏也是在厦门岛内枋湖片区拿地,当时在土地市场整体行情较冷的情况下,4家房企参与土拍,最终枋湖2018P03地块被中骏以38.05亿收入囊中,楼面单价39090元/平方米。

随后中骏称依托地块稀缺价值,项目初步定位为中骏集团高端产品线天字系,是中骏集团继北京西城德胜门之后的第二座中骏·天宸。

为什么中骏积极争夺厦门岛内地块、连拿地王?一名TOP20房企高管向界面新闻记者表示,这是房企一种常见拿地策略,对于看好的城市和片区,集中资源去强力布局,可以在一个片区布局多个项目,或者在某一条地铁沿线不断拿地,前后拿地的价格差,还能带动前期拿地项目的销售。

“新成交地块楼板价高出那么多,显然有利于前一个项目的出货。”一名业内人士称。

另一个重要原因是,厦门岛内土地资源稀缺,尽管楼面价高企,但相比岛外地块,有更大的利润空间。

去年,除了中骏拿了一块厦门岛内地王,还有厦门本土房企建发在9月拿了一块地,总价57亿元,楼面价38102元/平方米,溢价率27%,在当时也是创了新纪录。

在这之前,厦门岛内土地出让就要追溯到2013年了,也就是说,厦门岛内土地断供了整整5年。

6年前,建发以楼面价29935元/平方米拿下了岛内的建发央玺项目地块,2015年开盘价格达到了47000元/平方米,2016年卖到了68000元/平方米,现在的二手均价已经有八九万每平方米。

而去年中骏拿下的中骏·天宸项目地块,今年7月一期开售,价格达到了69000元/平方米。根据公开资料,该项目建安成本7个亿,预计总投入超过59亿元,项目利润究竟能有多少还得看后期售价。

闽系房企中骏的老板黄朝阳是泉州人,过去数年间,朝着“千亿目标”的方向,这家房企发展迅速。2014-2018年,中骏销售额分别为119亿、145亿、235亿、332.47亿、513.6亿,年均复合增长率超50%。

在今年房企整体增速都在下降的情况下,中骏仍在加大马力往前冲。根据其公开披露数据,今年前10个月,中骏合同销售金额约人民币607.51亿元,同比增长55%,今年完成700亿销售额的目标也基本没问题。

界面新闻记者了解到,行业性的房企增速下滑,主要源于融资环境恶化,涉及到拿地的“前融”审批严格、放款效率大大降低,各家房企出于安全考虑控制增速。

但中骏今年投资热情不减,原本全年拿地预算250亿元,结果前7个月就突破了这一预算。今年前10个月,中骏新增土地货值1096亿元。

投资增加的同时,杠杆也在放大,相比去年年末净负债率60.4%,今年中期中骏的净负债率提升至66.2%,在行业内属中等水平。

在规模增长的同时,今年中骏的楼盘质量亦风波不断。

除了数个项目遭遇业主投诉维权,今年8月中骏在江西南昌象湖新城的雍景湾项目更发生大面积塌陷事故。

事故发生后,据江西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会通报,中骏雍景湾施工单位未严格按专项方案施工,该项目地下室顶板为无梁楼盖,未设置暗梁。

近年无梁楼盖导致的项目塌陷事故频发,业内人士曾对界面新闻记者表示,该技术推广很大程度受到低成本经济利益驱使。

接连拿下地王、扩大土地投资,可见中骏对于冲千亿的迫切,但在质量、利润和规模之间还未达到平衡。

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