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土地市场降温:8月份近三成百强房企未拿地

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(原标题:土地市场降温:8月份近三成百强房企未拿地,土地平均溢价率重回去年末水平)

土地市场降温:8月份近三成百强房企未拿地,土地平均溢价率重回去年末水平

时代周报记者:胡天祥

针对房企融资全渠道收紧的影响在扩大,销售乏力加上三季度的还债高峰使得房企在拿地上变得愈加谨慎。

9月16日,国家统计局公布数据显示,2019年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,下降22.0%,降幅收窄5.6个百分点。

另据克而瑞的数据显示,在当前融资紧张的环境下,房企整体拿地意愿并不强烈,8月近三成百强房企未有土地入账,融创、中海等房企也显著放缓投资脚步,单月拿地金额均小于其前7月均值。

“从我们监控的数据来看,2019年8月,全国300个城市土地平均溢价率为9.7%,重新回到2018年11月-12月的水平,远低于今年4月份20%多的溢价率。”9月18日,克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者,负债率比较高的房企会暂停拿地或放缓拿地。

成交持续走低

来自中国指数研究院的数据显示,2019年8月,全国300个城市共推出土地2430总,环比下滑2%,同比下滑11%;推出土地面积9583万平方米,环比下滑7%,同比下滑16%。其中,一线城市推出土地49宗,推出土地面积219万平方米,环比减少29%,同比增加5%;二线城市推出土地804宗,推出土地面积2953万平方米,环比减少33%,同比减少22%;三四线城市推出土地1577宗,推出土地面积6411万平方米,环比增加14%,同比减少14%。

供应量环同比减少的同时,土地成交亦未达预期。数据显示,2019年8月,全国300个城市共成交土地1666总,环比减少24%,同比减少21%;成交土地面积6503万平方米,环比减少27%,同比减少20%。其中,一线城市成交土地34宗,成交土地面积167万平方米,环比减少47%,同比减少9%;二线城市成交土地691宗,成交土地面积2741万平方米,环比减少30%,同比减少11%;三四线城市成交土地941宗,成交土地面积3595万平方米,环比减少22%,同比减少26%。

土地出让金方面,2019年8月,全国300个城市土地出让金总额为3194亿元,环比减少37%,同比减少14%。其中一线城市土地出让金总额为237亿元,环比减少51%,同比减少45%;二线城市土地出让金总额为1768亿元,环比减少42%,同比减少2%;三四线城市土地出让金总额为1189亿元,环比减少25%,同比减少20%。

9月18日,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,对于此类土地购置面积来说,降幅有所收窄,这也说明实际上土地市场不会过于悲观,反而有反弹的机会和可能。从实际情况看,部分房企受降准等因素的影响,实际上还是会积极拿地的。但是此类拿地依然是负增长,说明还是有顾虑,尤其是从实际过程看,当前地产企业也需要看到,房屋销售市场总体也还是负增长,这会牵制房企的拿地数据等,这是值得警惕的内容。

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房企更加谨慎

房企方面,来自克而瑞的数据显示,2019年1-8月,销售百强房企的新增货值超6.5万亿,其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元。但与2018年同期相比,大部分房企投资意愿仍然趋谨,销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。其中半数销售TOP30房企中1-8月新增货值较去年同期下滑近10%左右。尤其是头部房企,在投资拓展上表现更加谨慎和理性,销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%,而融创、恒大等企业降幅则超过50%。

克而瑞认为,这一方面是规模房企自身土储充足,在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下,主动放缓投资节奏,另一方面,融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

从各梯队1-8月份的拿地销售比情况来看,销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38,相较百强平均水平0.41来看,龙头房企的拿地态度仍然保持理性。而销售水平在11-50强左右的房企拿地态度则相对积极,其中美的、中梁前八月的拿地销售比均达到0.7以上。

此外,在8月份楼市表现持续转冷、土地市场并不乐观情况下,1-8月新增货值百强房企中有近3成企业本月未出手拿地。而销售20强房企中,华润、万科8月拿地相对积极,单月拿地金额超过150亿元,同时也有多家企业本月拿地金额不足10亿元,单月拿地销售比更是低至0.1以下,企业的拿地态度差异较大。

严跃进告诉时代周报记者,土地市场降温充分体现了当前地产企业的理性,目前企业的战略可以分为“战”和“略”,其中战是指需要在项目销售方面积极做到位,进而实现更好的资金回笼。而略则体现为拿地方面的保守,或者说开发投资的降速,这都是此类地产企业所需要关注的内容。

“降温后势必使得部分地价也降温,所以实际上各类地价降低后反而出现了新的拿地机会,所以这也会刺激房企积极拿地,尤其是部分现金流稳定的企业的拿地。”严跃进续称。

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