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2019年上半年楼市总结报告:政策张弛有度

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(原标题:58同城发布《2019年上半年楼市总结报告》:调控政策张弛有度 下半年调控将更加精准)

7月27日,博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力:新热土与新赛道》论坛现场,58同城高级副总裁、安居客COO叶兵发布《张弛有度:2019年上半年楼市总结》报告时指出,2019年已过半,上半年楼市在“房住不炒”调控机制下,房地产市场整体维持着平稳、健康的运行态势。从政策调控来看,2019年上半年房地产市场“张弛有度”,需求侧、土地侧、金融侧是“张”,供应侧是“弛”,预计下半年调控将愈加精准。

展望下半年,因城施策将在各城市深化到“因区施策”,同一城市不同区域的调控分化将成为常态。三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化,一二线城市仍将保持一定热度。从用户心态来看,用户对于后市看平的心态已经占据主流。总之,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

政策“张驰有度” ,下半年调控将愈加精准

报告总结了2019上半年楼市政策,其中,2019年4月,中央政治局会议44字定调房地产市场,再次强调“房住不炒”,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。因此,2019上半年,“房住不炒”仍是楼市主旋律。报告指出,2019年上半年各地频频出台房地产调控政策,不只针对房价单一维度,包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现,这一趋势也将在下半年延续。

与此同时,各大城市为留住人才各出奇招,“抢人大战”进入白热化阶段。例如,2019年1月,北京提出要全面提高高技能人才的政治待遇、经济待遇、社会待遇。其中享受国务院政府特殊津贴的高技能人才等五类人,可按规定直接办理人才引进,获北京市户口,其配偶及未成年子女可一并随调随迁。广州则将学士、硕士和博士学历人员年龄限制分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁,同时,高校应届毕业生可直接入户。截至2019年7月3日,今年共计29个城市出台了人才政策。

新房市场:全国土地购置面积下滑明显

在密集出台的政策调控下,2019年上半年全国土地购置面积下滑明显。报告显示,2019年1-6月份,房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%,降幅比1-5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元,下降27.6%,降幅收窄8.0个百分点。

从市场表现来看,上半年商品房销售面积增速回落,销售额涨幅趋缓。2019年1-6月,商品房销售面积75786万平方米,同比下降1.8%;住宅销售面积下降1.0%,办公楼销售面积下降10.0%,商业营业用房销售面积下降12.3%;商品房销售额70698亿元,增长5.6%,增速回落0.5个百分点。其中,住宅销售额增长8.4%,办公楼销售额下降12.5%,商业营业用房销售额下降10.0%。从城市能级来看,2019年1-6月,一线城市的商品住宅成交总量同比上涨近四成,其中北京的成交面积同比上涨超1倍。不过,在成交均价方面,深圳的新房成交价格依然保持平稳,北京、上海的成交均价呈现回落的态势。

用户行为体现了市场需求,报告显示,2019年上半年,用户对于新房的找房热度也呈现出先升后降的趋势,但同比去年还是有约一成的涨幅。从不同城市级别的找房热度来看,2019年2-3月,各级别城市新房找房热度都保持上涨,3月份一二线城市的找房热度再次回暖,4-6月份找房热度基本保持平稳。新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都。其中,武汉新房找房热度上涨约13%,沈阳新房找房热度也有三成的涨幅。

二手房市场:全国二手房访问量比去年略有上涨

从供给角度来看,2019年上半年,全国二手房挂牌房源量总体呈现上涨趋势,同比去年上涨7.7%;5-6月挂牌房源量达到顶峰。

供给量增加的同时,上半年二手房购房观望需求逐渐释放。报告数据显示,2019年上半年,全国二手房访问量比去年略有上涨。从月度走势来看,2月份二手房访问量同比涨幅约4成,其余月份与去年相比基本保持平稳。

从用户行为来看,上半年一线城市中二手房找房热度最高的是上海,新一线城市中,重庆的二手房找房热度最高,其次为程度、西安等城。

需求增加带动价格上涨,报告指出,上半年城市二手房挂牌均价多同比上扬。58安居客房产研究院数据显示,2019上半年,一线城市中上海二手房挂牌均价同比下跌2.7%,其余城市价格上扬;新一线城市二手房挂牌价也普遍上涨,西安二手房挂牌价涨幅超两成;杭州、青岛的二手房挂牌价同比下跌。

下半年三大展望:调控、城市、心态均进入换挡期

2019年房地产市场调控的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”,从上述总结来看,上半年楼市似乎没有交出令人满意的答卷。下半年,楼市是否能达到预期目标?58同城高级副总裁&安居客COO叶兵在论坛现场对下半年楼市提出了三大展望。

首先,从调控换挡上来看,从全国严控到“因城施策”的指导方针变化,体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变,同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。例如,在南京无房的外地户籍居民,在高淳卖方只需要有南京居住证,劳务合同或者营业执照,无需再提供近三年累计两年社保或个税证明,且只能购买一套。此外,类似对热点区域进行有针对性调控的政策也将在不同城市呈现,同一城市不同区域的调控分化将成为常态。

其次,从城市换挡来看,则呈现出在整体稳定的局面之下,不同城市分化加剧,三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化,一二线城市仍将保持一定热度,但热度更为聚焦到强二线城市,三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度,但部分三四线城市或将迎来降温潮,这一现象值得关注。

最后,从用户心态来看,用户对于后市看平的心态已经占据主流。58同城、安居客线上的调研数据显示,今年上半年市场心态的重要转折点在5月,5月也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份,用户信心指数的下降明显大于经纪人。因此,2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局,整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。

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