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深圳上演“史诗级土拍”传递出稳定房市信号

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深圳大量供地传达出稳定市场的信号,但仅仅从供给端来稳定市场还不够,也需对需求端同时发力,才更易见效。

6月24日,深圳举办了一场针对五宗住宅用地使用权的拍卖争夺战。这是近20年来,深圳土地招拍挂市场最多数量的一次宅地供应,被业内誉为“史诗级土拍”。最终,五宗地块全都以最高限价成交,总成交额达223.57亿元。相较于2017全年仅挂牌2宗宅地,2018年全年挂牌13宗地块,此次条件限制相对宽松的5宗地供应,对于土地资源稀缺的深圳而言,绝对是一次大手笔。

统计显示,共有71家房企到达现场参与此次竞拍,其中包括中海、万科、华润、平安、佳兆业、保利、招商蛇口、龙光、越秀等,现场竞争激烈。据深圳乐居称,截至拍卖前3天,房企缴纳的保证金额度就已达1100亿元。

此次史诗级土地抢夺大战的一大亮点是,80家房企组合的“拿地联合体”,据消息称深业已与万科、佳兆业与力高组成联合体,而招商蛇口或将与九龙仓及香港置地联合拿地。早在2016年,金茂便曾与电建组成联合体,拿到龙华区一地块。80家房企近身肉搏,竞争如此激烈,组建联合体确实能提高竞得土地的可能性,也能分担竞拍土地的资金压力和项目的风险。

据悉,此次竞拍的5宗土地中,龙华区与宝安区因位于豪宅片区,并因与早前的“地王”地块相邻,而备受市场关注。目前龙华区与宝安区的新房、二手房房价普遍在6万-7万元/平方米以上,有的地块甚至高达16万元/平方米,虽然项目有巨大升值空间,但对单宗土地储备而言,近60亿元的资金对大多数房企来说都不是个小数目,资金回笼面临巨大压力。

实际上,房企组建联合体争夺热点城市的热点地块,早已成为房企拿地的新时尚。6月13日和24日,龙湖联合体和城建怀生联合体分别拿下重庆3宗地块和北京怀柔一住宅地块。

中小型房企组建联合体,是提升竞争实体和扩展品牌效应的重要途径。房企龙头及大中型房企同样存在组建联合体的必要,在房地产行业“一城一策”政策下,地方政府作为责任主体,有很强的动力支持当地房企的发展,通常在挂牌土地拍卖时,表现出对本地企业的偏爱。对此,非本地企业与本地企业组建联合体,相当于给自身争取到了一个准入门牌,不至于“不战而败”。

2018年8月,太原曾出现130亿元的史诗级土地拍卖,但因起拍价过高,有价无市,导致8个黄金地块流拍。此次深圳推出的154亿元土地拍卖大战,比太原土拍有过之而无不及,在“单限双竞”等出让条件下,此次竞拍与太原土拍的最大差别就是“以市定价”。此次折合楼面价接近5万元/平方米,虽然避免了楼面价与房价倒挂的现象,但考虑到深圳的供求现状,龙华和宝安区已有过热迹象,未来如何去化仍旧面临不小的压力。

此外,此土地出让一个重要的明文规定是“项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。”,虽然官方传达出“定位刚需、保障刚需”的决心,但考虑到楼面价及目前周边住房定价,龙华和保安明显不在刚需选择范围内,这样配比的项目如果定位为豪宅,将会增大其未来销售压力。

作为深圳土地招拍挂规模最大的一次宅地供应,本次竞拍的结果将在很大程度上为深圳后续土地战略部署提供参考。作为土地资源稀缺的热点城市,深圳大量供地也传达出稳定房市的信号。但仅仅从供给端来稳定市场还不够,也需对需求端同时发力,才更易见效。

□盘和林(应用经济学博士后)

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