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潜在购房人群约有5亿 专家称中国城镇化潜力巨大

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中国的城镇化还有巨大的潜力,现阶段城市建设和房地产发展应重点解决住房改善问题。

9月26日,在艾佳生活举办的家居行业高峰论坛上,中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁发表了这个观点。

李铁称,潜在的购买住房人群将有5亿左右。一部分是当前的存量市民化人口,2.87亿在城市务工的农民工;另一部分是未来新增的城镇化人口,常住人口的城镇化率,如果以每年1个百分点增长,到2030年,常住城镇人口约10亿,新增约2亿。

2017年,中国常住人口城镇化率达到58.52%,常住城镇人口达到8.13亿。不过,户籍人口城镇化率只有42.35%,户籍城镇人口约5.9亿。

日本、美国作为发达国家,在城镇化过程中,都曾经出现过房地产泡沫。具体来说,1986-1990年,当时城镇化率约77%,经济增速约4.5%的日本出现了房地产泡沫时期;2002-2008年,当时城镇化率约81%,经济增速约2.2%的美国也出现了房地产泡沫时期。

对比中国,2017年,城镇化率才只有58.52%,经济增速达到6.9%。

李铁称,中国目前的城镇化还处于高速增长阶段,随着宏观经济形势的发展,未来可能会放缓增长速度。不过,即便如此,中国也还有庞大人口规模的优势,每提高一个百分点,就会新增1000多万的城镇人口。

在住房问题改善方面,还有需求,比如出现一套房向二套房的消费需求转变;住房郊区化已经成为国际城市发展趋势。尤其是住房质量提升的改善性需求,中国的建筑平均寿命远低于英国(132年)、日本(100年以上)、美国(74年),只有25~30年,因此城乡危旧房改造、农村人口进城农村住房拆除,都对未来的房地产发展有着相当大的影响。

此外,还要考虑住房投资保值的需求。在中国,购买住房已经不仅是满足简单的居住需求,还要解决投资,甚至有保值功能,这个功能决定了住房在中国有着长期的需求。

再比如,农业转移人口回乡后的购房需求也在发生变化。从过去农业转移人口外出挣钱后回村里盖房,到如今回乡后多到县城和小城镇买房,这主要是为了解决子女教育和老人就医的问题。考虑到国家政策鼓励进城打工人口回到县城去创业,短时间内,三四线城市的房产还会有所提升。

从新增租赁住房改善需求来看,在2017年,中国租赁人口占总人口的比重只有11.6%,低于美国(35%)、日本(33%);中国租赁房屋占总房屋的比重为18%,也低于美国(37%)、日本(40%)。以2030年中国城镇人口预计达到10亿,租赁人口占比接近日本水平,达到30%为指标,可大略估计出来,未来租赁人口为3亿。

李铁表示,可以充分利用都市圈空间的广阔性,通过发展中小城市和小城镇,来增加中低收入人口的住房供给,由此缓解房价上涨的压力。因此,要严厉遏制房地产导向的产业模式,遏制土地财政;摈弃以行政辖区主导的房地产调控模式;区分主城区政策和辖区政策,解决中低收入人口住房供给问题。

至于改革,他认为,不是要打压房地产公司,而是要加快户籍制度、土地制度和行政管理体制的改革。

具体来说,在北京、上海等人口流入地区,解决长期打工人口的市民化政策,将他们的消费需求从农村转向城市,从家乡转到就业地,这可以带来很大的效益;土地改革是驱动房地产发展最重要的动力,如果不允许集体土地参与,将会极大遏制房地产行业的发展;释放中小城市和小城镇发展活力,在都市圈发展中小城市和小城镇,疏解大城市的供给压力。

同时,在增加产业和集聚产业人口时,特别是在都市圈范围内,房地产应该依托增加供给来解决,因为房地产在发展的同时,也会带来基础设施的投资和建设,起到刺激内需的作用。

此外,要推动住房租赁市场的稳定发展,通过市场调节来满足未来3亿左右租赁房屋群体的需求。比如,在集体土地上建设出租屋,租金便宜,配套设施完善,市场会非常稳定;再比如,把土地卖给稳定的长期经营者,逐步完善租赁市场。

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