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冲击2000亿规模 中国金茂要发力“造城”

2020-01-16 08:39:08 来源: 界面新闻 举报
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记者 | 孙梅欣

1月7日中国金茂发布的销售简报显示,2019年全年,公司实现销售额1608.07亿元,同比增长25.6%;累计签约销售约748.44万平方米,同比增长49.33%;另有已认购未签约物业销售金额共计96.27亿元。

这意味着,继2018年完成近85%的大幅度增长后,2019年,中国金茂在规模上再度创下新高。

这一销售额使得中国金茂首次在规模上跻身中国房企TOP20的位置,比上年排名提升了6个位次,增幅位列前20名房企的首位。

另外,在行业资金环境普遍偏紧的情况下,金茂到去年年末实现回款1500亿元,回款率远高于行业平均水平,保证了企业在规模扩张的同时,现金流的稳定性。

去年中期业绩会上,中国金茂相关负责人表示,2020年规模目标是2000亿元。随着2020年的到来,这一目标在金茂内部得已再次明确。从增速来看,保持现有增长幅度,到明年年末,这一规模将基本达成。

直到2015年末,中国金茂的销售规模还只有300亿元。过去4年时间,金茂保持着50%的复合增长率,成为央企中的一匹“黑马”,快速冲入头部房企的行列。

过去5年的房企规模增长的爆发期,各家房企“卡位”的方式各有不同。碧桂园、恒大以市场下沉,围猎核心城市周边实现“圈地运动”;融创通过收并购快速实现规模扩张;而金茂则通过城市运营,找到企业规模增长的“第二曲线”,实现行业”弯道超车”。

事实上,中国金茂进行城市运营已经由来已久。其中,值得一提的城市运营项目,是位于长沙的梅溪湖。2011年,金茂以签约方式,成为长沙梅溪湖新城开发招募项目的投资人,获得梅溪湖核心片区土地一级开发权,而在当时,这片地块还是一片葡萄园。

伴随着一级土地开发的推进,一年之后,当时一级土地开发的收入约50亿元,约占当年企业全年业绩收入的24%。在之后的8年时间里,长沙大剧院等地标性建筑陆续在梅溪湖建成,并引入多所学校、医院等基础设施配套,约945万平方米的梅溪湖新城也逐渐成型。

克而瑞数据显示,梅溪湖板块新房的平均成交价格,从2010年的3179元/平方米,增长为2018年的12788元/平方米,增幅超过300%。而梅溪湖地块成交的楼面地价,也从2012年的2000元/平方米,增至2019年的7200元/平方米。

发觉城市运营发展潜力的中国金茂,在2014年之后签下了南京青龙山国际生态新城、青岛中欧国际城等项目,并在2015年,转型定位为”城市运营商”,城市运营项目逐渐得意发展成熟,并在各地项目上进行复制。

到了2017年,金茂城市运营的三条城市运营模式逐渐成型,即以上海金茂北外滩为代表的城市核心综合体、以丽江金茂谷镇为代表的特色小镇、以及长沙梅溪湖为代表的城市新城。

进入2019年,中国金茂将这一年定为“城市运营年”,从传统的在二级市场拍卖土地,转向城市运营项目的获取。2019年,中国金茂新落地了温州瑞安生态科学城、无锡霞客岛生态城、岳阳洞庭生态创新城、嘉兴上海之窗智慧科学城、福州滨海智慧新城、杭州富阳秦望城市综合体以及郑州二七区马寨新城共7个新的城市运营项目,并有苏州张家港智慧科学城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城、三亚南繁科技城4个既有项目获取首批地块。

青岛西海岸·创新科技城效果图

到去年年末,金茂已经在进入到47个城市中,获得了20个城市运营项目,在城市运营数量上形成一定的规模。

不同于普通的产城项目,金茂内部人士透露,在内部系统中,需要满足三个方面才可以算是城市运营项目。首先要参与完全未开发的土地到新城建设全过程,包括规划、拆迁、建设、持有、销售和运营,全周期的建设和管理一个城市运营项目;其次在体量上,要做到成片区综合发开,项目面积要达到1000亩以上;在内涵上,需要通过前瞻性、系统性和超前性规划、建设成多业态、多配套、产城融合的城市。

“参与到完全未开发地块的建设,使得金茂对于区域开发具有一定规划主导权,能够更加全面地对开发区域进行合理规划。同时具备资金权,也有利于区域的开发完整性和积极性。”上述人士表示,城市运营项目的体量,通常可以为开发企业提供3-5年甚至10年的开发量。

稳定和大体量的供货,使得城市运营项目可以为金茂在销售端提供保证。以去年项目为例,在金茂完成百亿销售规模的5个城市中,南京、宁波和温州3个城市均有城市运营项目入市。实际上,就获取成本而言,相较于单个项目的获取,城市运营项目的获取成本更低。去年中报显示,包含城市运营项目在内,上半年新增土地平均成本为5300元/平方米,较2018年末的平均成本下降了35%。

不同于地产的高周转和快速开发模式,城市运营项目规划和开发之初,需要一段时间的前期开发和资金沉淀。金茂内部人士透露,城市运营项目获取后3年,才能呈现出发展势头,5年后才能逐渐显现出新城。

随着城市运营项目的增加,金茂可以在多个城市进行滚动开发,提高资金的周转率和开发的速度,加快单个项目的开发进程,使得项目可以获得较为稳定快速的回报,能够更快地呈现新城的成长面貌。

而在去年的中期业绩会上,金茂高层也表示,城市运营项目通常有1-2年的孵化期,真正产生效益要在2年之后,按照这一进度,真正的效益会在2020年爆发。根据规划,2020-2022年间,将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

从2009年首个住宅项目广渠金茂府入市,过去10年,金茂依靠“府系”住宅产品线布局全国,在目前进入的47个城市中,有24个城市建成了金茂府项目。随着传统住宅地产开发规模天花板的来临,中国金茂将第二增长曲线对标城市运营,以成为这家“黑马央企”下一个10年的成长发力点。

陈钊 本文来源:界面新闻 责任编辑:陈钊_WZ08
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