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六部门规范租赁市场 解决"出问题找不到企业"症结

2019-12-26 08:52:08 来源: 新京报 举报
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近日,住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方,特别是承租人的合法权益。

在业内人士看来,此次《意见》内容涉及广泛,进一步规范了租赁市场,维护租户的合法权益。对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有积极的意义,同时也可使租赁企业更规范业务模式。

《意见》直指住房租赁市场“症结”

近年来,我国住房租赁市场快速发展,为解决新市民的住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场还存在发布虚假房源信息、恶意克扣押金租金、违规使用住房租金贷款、强制驱逐承租人等问题,侵害租房群众的合法权益,影响社会和谐稳定。

在此背景下,住建部等六部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作,取得了初步成效。在此基础上,六部门印发指导意见,在加强从业主体管理、加强房源信息发布管理、规范租赁住房改造行为、防范住房租赁金融风险、建设住房租赁管理服务平台、建立住房租赁常态化管理机制等方面,强化有效监管,将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化,从而整顿、规范住房租赁市场秩序。

六部门强调,各地要以《意见》出台为契机,把“当下改”和“长久立”结合起来,坚持住房和城乡建设、发展改革、公安、市场监管、银保监、网信等部门联合监管工作机制,加大监管力度,持续整顿规范住房租赁市场秩序,不断优化住房租赁市场环境,让群众租房更安心。

在接受新京报记者采访时,北京房地产中介行业协会党支部书记张杨杨指出,该《意见》总结了工作成效,并借鉴了部分地区的先进经验,将住房租赁市场整顿和规范工作提到了新的高度。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,《意见》直指当下住房租赁市场存在的主要问题,对于房源信息的真实性,以及房源本身的合规性、房源发布平台建设的要求等,提出了更为严格和细化的要求,以达到市场稳定有序、租房便捷安心的目的。

诸葛找房数据研究中心的王小嫱指出,此次《意见》内容涉及广泛,进一步规范了租赁市场,维护租户的合法权益。

住房租赁企业须推送开业信息 明确真房源标准

在业内看来,《意见》一大亮点在于,加强了从业主体的管理。记者了解到,《意见》规定,房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”,转租住房10套(间)以上的单位或个人,依法办理市场主体登记。住房租赁企业开业前向住房和城乡建设部门推送开业信息。

“这是首次明确要求住房租赁企业开展业务前,应向住房和城乡建设部门推送开业信息,强化了对住房租赁企业和从业人员的监管,可有效解决出现问题时找不到企业、找不到人的现状。”张杨杨表示。

而在巴乐兔研究院院长高萌看来,《意见》预见和顺应了住房租赁市场发展的必然趋势。随着行业的进一步发展和政策的约束,会有更多专业住房租赁企业投身行业,也会将非正规的个人行为转变为专业化的机构行为。未来,构成中国租赁供应主体的会是大量的租赁机构,行业生态也将围绕这些机构的市场化行为展开。

此外,《意见》另一大亮点在于加强房源信息的发布管理。《意见》规定,对外发布房源信息的,应当对房源信息真实性、有效性负责。所发布的房源信息应当实名并注明所在机构及门店信息,并应当包含房源位置、用途、面积、图片、价格等内容,满足真实委托、真实状况、真实价格的要求。

张杨杨指出,《意见》明确了“真房源”标准,同时要求网络信息平台对机构身份和人员从业信息进行核验,进一步确保房源的真实性。

前置性金融监管降风险 规范租赁住房改造  

记者注意到,此次《意见》还明确指出,开展住房租金贷款业务,应当以经网签备案的住房租赁合同为依据,按照住房租赁合同期限、租金趸交期限与住房租金贷款期限相匹配的原则,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。做好贷前调查,认真评估借款人的还款能力,确定融资额度。加强贷后管理,严格审查贷款用途,防止住房租赁企业形成资金池、加杠杆。

此外,加强对采取“高进低出”、“长收短付”等经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。住房租赁企业的租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

实际上,这两年,长租公寓市场“爆雷”频频。继乐伽“爆雷”后,近期,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、国畅公司、杭州德寓科技、国畅公寓等长租公寓被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

在此背景下,从政策层面明确对金融风险进行管控尤为必要。“此次《意见》对住房租金贷款业务提出具体明确要求,显现出对于近几年租赁运营机构‘爆雷’事件的关注,通过前置性金融监管,可以有效降低此类租赁机构运营的风险性,也有效提升风险的可控性。”张波表示。

而在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,此次《意见》出台后,预计后续在贷款期限和贷款额度等方面会有各类新要求出台。

此外,记者了解到,规范租赁住房改造行为也是《意见》的一大新内容。《意见》指出,住房和城乡建设部门应当制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅依法依规改造为租赁住房的政策。改造房屋用于租赁住房的,应当符合建筑、消防等方面的要求。

“目前,一些城市非住宅改为租赁住房往往还游离在灰色地带,导致租赁运营方风险较高。”基于此,张波认为,政策落实后可有效增加租赁房源的供给,同时要求建筑符合建筑、消防、环保等方面的要求,也保障了租客的安全性。

在严跃进看来,过去的租赁住房改造政策基本从鼓励的角度出台,此次政策强调的则是规范。预计2020年,各地类似商改租、工改租的配套政策将会陆续出台。

租售并举战略落地 体现稳租金、稳预期导向

值得一提的是,12月23日,全国住房和城乡建设工作会议在京召开。其中,在住房租赁方面,会议指出,着力培育和发展租赁住房,促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业,加快建立和完善政府主导的住房租赁管理服务平台。重点发展政策性租赁住房,探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

在贝壳找房高级副总裁李文杰看来,该《意见》和住建部对明年住房和城乡建设各项工作要求中的表述相呼应。《意见》明确了租赁市场的企业准入,划定了行业边界,避免有些企业打擦边球而躲避监管,同时也能对租赁企业进行有效的金融风险监控,最大可能地避免对消费者的权益侵害。

实际上,早在2016年5月,国务院就印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,该政策明确,要在2020年基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

基于此,在严跃进看来,此次住建部等六部门发文,也是为了更好地配合2020年租赁市场的发展,充分体现了租赁市场稳租金、稳预期的导向。

“此次政策,对巩固既有的租赁市场监管政策效果、促进2020年租赁市场的发展具有较积极的意义,同时也使租赁企业更规范地发展业务模式。”严跃进称。

“这次政策实际是租售并举战略的推进和落地,管控力度明显加强。”蘑菇租房联合创始人龙东平指出,对于从事租房生意的从业者来说,个体户逐渐转为公司化的经营主体,无论是房源改造,还是后续经营,都会更加合规。而随着成本上升,在降本增效的目标下,公寓企业会追求更为精细化的运营。

张小丹 本文来源:新京报 责任编辑:张小丹_WZ09
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