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9月成色不足 房企要学会过平常日子

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李一戈

也不知是从哪年起,地产界对“金九银十”充满了想象。

之所以说是“想象”,因为21世纪经济报道记者通过梳理过往商品房销售数据发现,9月和10月向来不是年度成交高点。在一些年份,9月和10月的交易量仅能达到当年的月平均水平。相比之下,自2007年以来,12月始终是历年的年度交易高点,无一例外。

今年的9月楼市,表现如何?

根据克而瑞数据,9月份全国百强房企权益销售金额环比增长23.9%,比去年同期提升近11个百分点。TOP50房企中有超过8成的企业单月业绩环比提升。

看起来不错。但请注意,这几个数字,一是与今年8月相比,与去年同期相比。而今年7-8月,全国商品房销售情况都相当的清淡,去年7-9月更是可以称得上是惨淡。基数低,所以显得今年9月的增幅明显。这还是各大房企备足了货品的情况下取得的业绩。

9月成色不足 房企要学会过平常日子

黄金周期间全国重点10个城市新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,创下近5年来新低。-甘俊摄

当然,也有数据确实很闪亮的房企。比如恒大。根据恒大10月3日披露的数据,9月实现合约销售金额831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了该公司单月合约销售金额的历史纪录。

关注房地产市场的朋友都知道,恒大有这样的表现,主要原因是它“全员上阵”促销卖房,8月份开启了全国超500盘7.8折促销活动。前50强其他一些销售较好的主流房企,基本都是在房源充足的基础上大力促销的结果。

如果再看今年1-9月的销售情况,就更清晰了。克而瑞报告称,截至9月末,在设定了全年销售目标的房企中,只有近4成房企目标完成率达到75%以上,另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%,“规模房企整体目标达成情况不及去年同期”。

今年前9月整体情况不如去年,主要还因为去年上半年商品房销售还相当的红火,以至于当时有些房企产生了错觉,可能会复制2017年的盛况,没想到下半年急转直下。

如果说9月成色不足,那10月会怎样?据媒体报道,刚刚过去的假期里,楼市欲振乏力。据诸葛找房数据研究中心监测数据,黄金周期间全国重点10个城市新房销售面积为77.22万平方米,较2018年同期下降8.1%,创下近5年来新低。期望10月剩下的时间里有惊喜出现,也不现实。

但采取大力度促销的房企,仍有不俗表现。还是恒大,国庆期间部分项目特价,部分公寓、商铺更是低至6折。10月1日至7日,恒大全国销售额达到惊人的510亿元,再次创下房企黄金周销售之最。恒大9月以来的销售额,应该有足够的说服力吧。

临渊羡鱼不如退而结网。还是那句话,房企们别犹豫了,赶紧促销吧。

不过,促销并非万能良药。房地产市场情绪已经发生了较大变化。这一点,作为先导景气指数的二手房市场,已有所表现。多家房地产经纪机构的数据显示,成交周期正在大幅增长。购房者的这种观望情绪已传导到新房市场。几位房企高管告诉我说,项目去化率在下滑,回款速度拉长。个别城市的困难项目,即使从集团派出最能干的“销售突击队”来异地支援,效果也非常不理想。

很自然地,有些房企朋友会将这种市场表现归结为融资环境的变化。也就是,今年5月底以来,监管部门在涉及房地产的信托、发债甚至信贷方面持续收紧。但舆论显然夸大了这些政策的影响。正如中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上所说,监管部门压降的主要是违规绕道“输血”房地产的表外资金,并没有控制房地产企业贷款增量。

根据中原地产研究中心统计,截至10月8日,年内房企美元融资533.6亿美元,同比增长50%,其中8月海外融资15.8亿美元,9月融资37.97亿美元。虽然融资成本有所上涨,但房地产金融政策收紧以来(6-9月)的融资成本并不比上半年涨幅更高。

有些房企朋友不愿意谈论行业大环境,认为这类讨论失之空泛。但我个人仍要不厌其烦地提醒,2016年10月新一轮调控推进到现在,整个房地产行业的制度环境、市场环境,都已经并将继续发生重要的变化。楼市热了就调控,冷了就刺激,这种发展模式不再适用了,一去不复返了。

我愿意重复自己的观点,就是,房地产将逐渐回归正常行业。不仅是指房地产投资,也指商品房价格、商品房销售、房企利润率。多年前我就跟地产界朋友讲了一次又一次,像房地产这样占用如此之多的社会资源,尤其是资金资源,是不可持续的。房地产信贷在整个信贷的占比超过四分之一,短时期可以理解,但长期这样就很不正常。哪个行业的改革发展不需要投入大量资金?你占用多了,其他行业就少了,尤其是实体经济。

但回归正常行业,并不是说房地产就此止步了。可见的将来,房地产仍有发展空间。主要是指内涵和质量。房地产过去10多年的迅猛增长,固然为经济和城市建设作出了巨大贡献,但客观地说,内涵是粗糙的。到了全面提升产品和服务品质的时候了。正常的日子过出不平凡,那才是真本事。

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