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中国一批小区为何“未老先衰”

2019-08-21 16:16:44 来源: 中国网 举报
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近日,一名5岁男童与母亲路过位于深圳福田区的京基御景华城小区,被从20楼坠落的玻璃窗砸伤,男童经抢救不治身亡。据了解,这一交付使用不满15年的小区,在后续隐患排查中,还发现数起窗户螺丝松动、螺丝缺失、滑撑生锈或断裂等情况……?部分小区建筑设施“未老先衰”导致安全事故,近年来引发社会广泛关注。

专家告诉《瞭望》新闻周刊记者,部分小区“未老先衰”的背后,既有房地产质量源头端因素,也存在物业管理不善等原因。小区管理不善不仅影响了居民的获得感,还造成开发商、物业与居民之间矛盾交织。“小区病”如何破解?

部分住宅小区“未老先衰”

记者调查发现,不仅“高空坠窗”等“急性病”威胁公共安全,“电梯停摆”等“慢性病”在不少小区也呈现多发态势。

长沙市岳麓区的钰龙天下小区是附近闻名的“学区房”小区,房屋单价在岳麓区名列前茅。然而,在很长一段时间里,电梯状况百出、垃圾久置污臭四散、高空抛物砸坏车辆等情况让不少业主难以忍受。

“电梯停摆”等“小区病”,还加剧了业主与物业之间的矛盾。6月23日晚,重庆江北区海语江山小区发生一起保安殴打业主事件。事发时,业主正在电梯口添加邻居微信,想建群商量停摆电梯的维修问题,被两名保安打伤入院。据了解,这一小区因电梯停摆,有业主称要爬30楼上下班。

电梯老化、坠窗频发、门禁虚设、垃圾成山……有居民反映,一些房龄才10多年的小区,就已出现基础服务设置损坏严重,小区整体环境和物业管理水平每况愈下。

部分小区管理失序同时带来不少潜藏的服务管理漏洞和风险,一定程度加速了小区的折旧。

物业管理“先天不足”

部分住宅小区在规划建设源头端,就埋下“小区病”病根。家在长沙市凤凰城小区的宋先生告诉记者,自家房子的外墙渗水,只要遇到下雨天,屋内的墙面就会水迹斑驳。小区内多户人家都有类似的情况。有的人家墙体开裂,墙皮如纸糊一般,用手一撕就往下掉。他们向物业公司反映过多次,但物业“维修”就是在墙上刷一层白漆,无法从根子上解决问题。

北京盈科(长沙)律师事务所律师钟玉琦说,从目前情况看,小区外墙渗水属于房屋质量问题,开发商应采取有效补救措施,赔偿业主损失。

一些小区物业公司负责人表示,建筑隐患在验收时难以发现,导致业主入住之后,问题丛生,物业也十分头痛。但是,在实践中,对于房地产商、建筑公司等的责任,往往难以追究。

也有一些小区在建设之初,规划不够科学合理,导致垃圾处理、车位数量、小区公共活动空间等问题,引发小区物业之间的矛盾。

西南政法大学教授、重庆市政协委员程德安说,一是小区规划存缺陷,车位、电梯等小区固有配套设施不足;二是小区周边配套设施不足,一个大型小区,要考虑教育、商业、医疗及运动设施等配套。但现实中,?一些居住人口数万的小区,都没有完整配套这些功能,给群众生活带来不便。

部分小区物业管理不善,共建共治共享不足,甚至激发多方矛盾。专家就此分析认为:

一是相当一部分小区的物业公司就是开发商自己成立的公司,把小区物业服务当作生财之道,专业水平不够,服务意识薄弱。

二是目前小区要成立业主委员会都非常困难,遑论在此基础上更换物业公司、动用维修基金等,反复拉锯让问题难以解决。

三是居民社区治理参与能力和意识不足,部分居民以自身利益为先,不顾全体,导致意见难以达成共识。

部分小区还因为“邻避效应”,业主与物业“长期拉锯”。长沙钰龙天下小区垃圾臭味扰民问题久拖未决,屡次投诉,已成为湖南省省级环保督察反馈问题。小区内的居民告诉记者,在建设之初,开发商没有完全建好小区内的垃圾站,居民入住后垃圾满地,臭气熏天。后来想要建设了,但所选楼栋的业主认为买房时没有告知会建设垃圾站,坚决反对,提议建到小区西北角的公共空地中。又有居民认为会破坏周边篮球场、公园等活动区域的空气,提出反对。这一问题直到省级环保督察关注后才开始解决。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉等人指出,从政策层面来看,当前物业管理面临两大紧迫问题:

一是维修基金如何使用,很多城市的维修基金处于“睡眠状态”,使用门槛太高,想用用不了;

二是小区的车位比问题,目前相关规定没有专门针对车位比做出具体规定,有些文件只是笼统地提出要满足居民生活需求,在具体配备上,有的小区是1∶0.7,有的是1∶0.5,差别很大,需要从政策层面加以完善。

多管齐下促发展

针对“小区病”多发的状况,浙江师范大学教授、长江学者李建华认为,政府、房地产商、物业公司、业主等应该形成合力共促小区健康发展,物业公司要与业主建立良好互信关系,业主则应树立共建共享社区生活理念,提高参与社区共治的能力和水平。

一些专家建议,推进建筑终身负责长效机制,让从业者对行业有敬畏心,从源头杜绝安全隐患。

特别是在住宅小区共建共治共享治理格局构建中,应进一步发挥业委会的主体作用。部分受访人士建议,在有条件的小区,由政府统一管理逐步改为由业主管理。业主大会尚未成立的小区,住建部门应该帮助其成立业主大会,解决住宅专项维修基金落地问题。这样既能帮助小区的自我管理,也能减小政府主管部门的行政压力和行政风险。

进一步来看,住宅专项维修基金的管理机制亟待完善。住宅专项维修基金被称为房屋的“养老金”,实践中由于使用范围不明确,申请使用程序较为繁琐,且尚未建立完整的续筹与补交制度,未来部分小区或出现入不敷出的情况。

专家建议,各地应尽快成立房屋维修基金管理中心,提高资金使用的合理性和安全性。同时简化使用申请程序,缩短审批时间,提高基金使用率,如突破“需先经过双2/3(占住宅面积2/3的业主或占总人数2/3以上业主)签名同意”等申请使用的政策瓶颈,还可建立预支付制度,开通物业应急维修经费使用绿色通道等。

朱欣怡 本文来源:中国网 责任编辑:朱欣怡_WZ11
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