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房企加速布局物管行业 “规模”背后挑战重重

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房地产的规模争夺战,正由开发赛道驶向物业管理运营。光大证券研报显示,预计到2021年,整个物业管理行业的市场规模将达到9481亿元。

易居企业集团首席执行官丁祖昱表示,其最看好物业服务企业的未来发展:“作为房地产行业中唯一一个能够跨越周期、超越周期的领域,物业行业是一个万亿级的蓝海市场,其资本化发展刚刚起步。”

而近两年,房地产行业物业板块上市热潮不断。根据克而瑞研究中心发布的数据,截至今年6月底,已有14家上市的物业公司。克而瑞研究中心指出,房企热衷物业分拆上市,一方面是在融资环境收紧的情况下,谋求快速发展和规模扩张;另一方面也是为了升级原有业务、布局新业务,从而增加新的利润增长点。

房企瞄准物业分拆上市之路

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛近日在上海向《华夏时报》等媒体表示,集团旗下物业公司“世茂服务”升级之后,在实现管理规模和服务模式的突破之外,计划在2021年上市。“我们现在有1亿平米的签约面积,1亿平米接近100万家庭,1000万人次,我们希望平台可以服务这个规模的用户。”据世茂集团副总裁、物业公司董事长兼总裁叶明杰介绍,该板块上市资金的使用,约四五成将用于拓展规模。但“最终会在哪里上市还没有确定,A股或H股都在考虑之列。

记者注意到,2019年以来,不少房企旗下的物业公司瞄准了分拆上市之路:3月15日,滨江服务集团有限公司正式于香港交易所主板挂牌上市;3天之后,由中国奥园分拆的奥园健康生活集团也在香港联合交易所主板成功挂牌上市。上半年,招商蛇口旗下的中航善达、蓝光发展旗下物业公司嘉宝股份等几家企业都在酝酿上市。进入下半年,在世茂服务之外,8月6日,保利物业发展股份有限公司递交了港股上市申请。

克而瑞研究中心发布的数据显示,截至今年6月底,共有14家物业上市公司。其中,2018年是物业公司上市的高峰期,6家企业均是在这一年进入资本市场。

“物业公司上市是近年来的一大特点,体现了对存量资产改造、管理的导向。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,物业公司通过上市,能促使物业公司更加独立运作,也有助于物业公司获得更多融资机会和品牌影响力。

而与房地产开发领域集中度与日俱增的状态相同,随着市场规模的增长,集中度亦随之提升。中指院数据显示,2018年,TOP10企业均值管理面积为2.39亿平方米,是TOP11-TOP100企业总量的2.4余倍,是百强企业均值的6.43倍,市场份额达11.35%,与2017年相比提高0.29个百分点,“强者恒强”态势延续。

从目前上市的14家物业公司来看,规模与营收一定程度上正相关。从营业收入看,2018年,14家上市物业中有5家企业突破30亿,分别是碧桂园服务、绿城服务、中海物业、彩生活、雅生活服务。而与此同时,碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、中海物业和彩生活2018年在管面积已经步入亿级水平。

“登陆资本市场只是第一步”

中国指数研究院研发中心物业研究总监牛晓娟认为,资本市场的态度让龙头物业公司有机会快速扩大规模,规模既是物业公司基础收入的保障,也是其增值服务生存的土壤,所以大型物业公司普遍把冲规模放在第一位。

“现在行业管理规模快速增长,头部的这些物业公司也在快速增长,大家的增长速度都很快。”碧桂园物业首席信息官袁鸿凯在亿翰智库举办的“2019中国房地产业战略峰会”上告诉《华夏时报》记者,目前不少从业者都颇为重视“规模”。但规模量级的突破,将更加考验企业的管理能力,“管理面积越大,对我们的管理是挑战,对所有的公司都是挑战”。

显而易见,登陆资本市场只是第一步。随着资本市场的日渐成熟,投资者越来越强调投资回报,这就要求上市的物业管理公司有持续稳健的盈利能力和强劲有力的市场增长动能。严跃进建议,房企对于物业板块要有与房地产开发不同的运营模式,对物业公司的持有、管理也需要有一些清晰的思路。

叶明杰也向记者坦言,尽管物管行业的规模扩张速度较快,但单体能效增长比较有限。而物业管理行业是人口密集型行业,涉及的管理对象更是“面很大、点很多”。不过,其向记者强调,世茂服务目前已经可以通过科技智能、系统管理及第三方监督等手段进行品控。在“OCEAN X世茂深蓝服务系统”下,世茂服务将以“品质社区共生体,智慧服务领航者”作为发展的目标和方向,辅以物联网、云计算、人数据、人工智能等智慧手段,针对旗下不同产品推出相应的服务及保障机制等。

值得注意的是,有业内人士指出,作为房企多元化、轻资产运营的排头兵,物业服务板块成为近年资本市场的宠儿,市场给出了比传统房地产开发更高的市盈率和估值。但不容忽视的是,物业公司业务和经营也存在诸多潜在的风险,包括物业服务合同和管理面积的不确定性、更多的资金风险、市场压力等。

例如,东方证券分析师竺劲就指出,物业公司利润率边际变化取决于新交付项目情况。物管公司在收入端增长受限,成本端却刚性上升,因此存量项目利润率逐年下降,而利润率水平较高的新交付项目,会在边际上影响物管公司整体的利润率。

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