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冯仑:后开发时代房地产算账模式发生变化

2019-07-18 08:43:17 来源: 新京报 举报
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7月17日下午,“解码城市 赋能转型”——中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京举行,御风资本董事长、万通控股创始人冯仑在会上表示,2016年以前,中国房地产处于开发时代,2016年之后则进入了后开发时代。

冯仑指出,在2016年之前,房地产的核心业务是住宅,开发模式是买地-盖房-销售,竞争的着力点是成本、规模与速度,这导致销售越来越高,收入的模型围绕销售额、营业额来计算。

冯仑认为,2016年之后,5个指标决定中国房地产进入后开发时代,一是人均GDP从2016年的8000美元左右到目前的1万美元左右,住的问题基本解决。二是所有的城市空间结构包括高铁、机场、公路、隧道、基础设施等基本在2016年确定,从而确定了人的居住密集度、模式以及区域的价格和供求关系。三是人口发生变化,2016年之后,多数城市人口净增长停了下来,人口增量减少,意味着住宅需求减弱。四是二手房与一手房交易规律发生变化,增量空间越来越少,存量交易越来越大。五是利息环境、制度约束等导致人们对住宅的快速增长预期发生改变。

冯仑表示,后开发时代有几大特点,全产品线、全价值链、全面竞争。在他看来,算账模式将会发生变化,从销售额、价格向租金、租金回报转变。冯仑认为,后开发时代,地产商不再是有钱人,通过净负债率、资产负债率、现金流来看,都是缺钱的,地产商要变成手艺人,提高管理技能,否则吃不到饭。

新京报记者 段文平 编辑 武新 校对 李铭

朱欣怡 本文来源:新京报 责任编辑:朱欣怡_WZ11
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