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物业股没人买?靠母体输血不行 还是要自己长大

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嘉宝股份,这家由四川房企蓝光发展分拆而来的物业服务公司近日正式通过了港交所聆讯。离它在港交所敲钟的日子越来越近了。

嘉宝股份是由新三板转板至港股上市的,在此之前,旭辉集团旗下的永升物业已经先一步完成转板的操作。而保利物业的转板申请,也进入了核准阶段。

五年前,随着物业服务板块渐渐被资本市场发现,彩生活、中海物业、绿城服务乃至新城悦等由房企分拆而来的物业服务公司陆续走上资本舞台,但它们都未能避免的是——上市之时便是其资本路上“最为瞩目”的一刻,此后多数归于沉寂。

多数物业服务公司都在遭遇“低流动性”的境况,交投通常并不活跃。这当然与港股整体的环境有关,但更多的原因还是在于,物业服务公司的规模都很小。“只有等树长大,买的人才会越来越多。”一名长期跟踪物业板块的分析师告诉“镁刻地产”记者。

摆在当下的问题是,物业服务公司如何去破解规模的天花板,并寻求到新的可增长的路径?

“高估值”与“低流动”

驱使物业服务公司分拆上市的动因之一,就是高估值。以雅生活服务与它的母公司雅居乐为例,截止至2019年6月14日收盘,雅生活服务的市盈率是16.95倍,而雅居乐的市盈率仅有4.83倍。

再看“物业第一股”彩生活,其上市之初的市值甚至一度超过它的母公司花样年,而经历过五年的调整之后,它当前的市值是62.18亿港元,花样年的市值是74.96亿港元,两者相差不大,而2018年,花样年的营收接近四倍于彩生活。

“在地产行业,一个亿的利润只给五倍估值,拆分(物业)出来几十倍。打个比方,给你涨六倍工资,你跳槽吗?”一名港股地产分析师如此分析分拆物业服务上市的缘由。

很多房企分拆物业板块上市,或许还有提升自身价值的思量。协纵策略管理集团创始人黄立冲在接受“镁刻地产”记者采访时表示,“很多房地产公司看到其他房企也分拆,它就会这么去做。他们认为这对于自己整体所拥有的财富和价值都是一个提升。”

从彩生活之后,至少还有十家左右的物业服务公司登陆资本市场。多数由房地产公司分拆而来的物业服务公司,最高光的一刻就是上市之时——碧桂园服务上市之时,它的市盈率是约56倍,而今回落到39倍左右,雅生活服务的市盈率,也曾一度超过45倍。

“买物业股的人不多”,这是很多港股投资者的观感。多数物业服务公司的日成交额,都在百万港元左右,最高也仅在千万港元徘徊。如2019年6月14日,绿城服务的成交额为1205.50万港元;雅生活服务为912.47万港元;彩生活为635万港元。

上述分析师指出,物业服务板块交投不活跃的原因在于,港股普遍流动性差一点,港股的小股票流动性会更差。“物业公司规模都比较小,属于小股票,所以流动性差。”

规模与营收攻坚

“港股是机构投资者为主的市场,投资纪律比较严格。比如对市值就有要求,小市值的主流机构一般都不买。如果你的公司每年增长30%,三年翻一倍,慢慢就会有人买了。”上述分析师续称。

“需要长大”,是物业服务公司提升关注度的重要方面。目前由分拆而来的物业服务公司,多数规模的增长仍十分依赖母公司,但多名行业的从业人士和资本市场的观察人士都认为,这不是一条能够长久发展的道路。

倘若对这一领域最为基础的营收“物业费”进行剖析,能够发现提升一家物业服务公司营收的因素可以来自以下两个方面:一是增加在管面积;二是提高单位面积的物业管理费。

增加在管面积多数时候能够选择的路径是“并购”或者“外接”,例如,彩生活20.13亿元收购万达物业完成规模的跃迁;又如万科物业,从2015年开始市场化之后,营收从2014年的19.88亿元大幅飙升至2018年的97.96亿元。

“有个趋势是肯定的,大鱼吃小鱼,如果不主动去吃小鱼,大鱼也吃不了多久。”一名TOP3物业服务公司的人士告诉记者。

而在物业管理费提升方面,普遍的观点是,目前行业仍处于较为粗放的状态,物业管理费在短时间内很难有大幅度提升,但长期来看也是增长的动力。“核心肯定是要提升服务质量。以后(好的物业公司)服务会很贵。”上述分析师指出。

他认为,目前从全球的趋势来看,未来物业管理费走高是必然事件。以香港为例,香港屋网发布的数据显示,香港近期交盘的楼盘物业管理费普遍在3~10港元/平方呎(1平方米约等于10.7平方呎),而大陆普遍的平均物业费在2元/平方米左右。

上述TOP3物业服务公司的人士认为,物业管理行业目前不太容易出现“弯道超车”的黑马,而更多的是,在这个行业要看到空间的价值,要在基础服务之外,认识到每一个用户的价值。

“从他们身上嫁接更多的可能。”他表示。他以BAT为例指出,BAT基于“怎么增加用户粘性”做的产品,就是嫁接在“用户”这个基础上的延伸价值。“站在十年的维度上,在在管楼盘盘的基础上做些什么,这是物业公司应该有的战略规划。”

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