网易首页 > 网易温州房产 > 正文

中国网地产:存量房的中国式曼哈顿计划

2019-01-16 15:19:33 来源: 中国网地产 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划)

“相信逻辑,不要相信奇迹”,当某类资产价格已远超合理价值水平,其价格还在继续上涨之时,就意味着这类资产,离泡沫破灭的时间更近了。

楼市处于下行周期,增量不是最优之际,存量成为房企待挖掘的金矿。存量经营是以达到使用条件的经营性不动产为基础条件、运营商或服务商为主导、以租赁使用和相关服务为主、意在持续稳定变现的商业行为。

各路资本纷纷杀入这片蓝海。头部房企如万科、碧桂园、中海等,黑马房企如阳光城、旭辉等;中部企业如天恒、首开等,亦通过并购或自持,进军长租公寓、物业服务、城市更新等存量领域;各路基金也通过城市更新进入存量市场,如翰同资本、高和资本等。

“存量市场已具备天时地利人和”,易居企业集团CEO丁祖昱如是说。天时地利人和背后,一个由曼哈顿计划开始的网,正在全面铺开。

美国的曼哈顿计划

在过去30年,依靠“增量”路径,我国房地产获得迅猛发展。过去,拿地能力强的房企,意味着能获得最多的增量,高周转、高杠杆、高毛利率的企业,就能够获得高ROE。

近年来,国家提出分类引导城镇化发展,自2013年达到高点之后,一方面,国有建设用地出让面积持续回落,房地产开发投资完成额的增速大幅下跌,行业毛利率由原先约40%跌至不足30%。部分一线城市二手房交易量,已远超一手房交易量。

另一方面,融资环境收紧、拿地风险不断上行和房价的严控之下,地产发展模式也随之发生改变,单纯的收购-改住宅-溢价套现的思路,“资本杠杆+高周转”的开发模式,已不是最优选择,向盘活存量的资管模式偏移,是大势所趋。因为,同样是100亿元,在土地招拍挂市场里,仅相当于北京两块五环外住宅用地的价格。但若用存量房改造上,可能会获得10个城市区域内的项目。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:平安不动产研究部

从国际经验来看,近几十年,为解决缺少开发土地,导致人口和物业外溢等问题,美国曼哈顿就不断进行存量资产更新改造。2001年,纽约城市规划署发布了Far West Side(远西)重建框架,Hudson Yards作为临近曼哈顿中城区最后一块可供开发的最大片区,东接曼哈顿中城区,西邻哈德逊河,得天独厚的地理优势,使得创建一个全新的商业与住宅综合区成为可能。

在之后的十几年时间里,Hudson Yards的改造从规划逐渐转为了现实。尽管在2012年之前,项目开发产生的税收远低于预估水平。不过近几年,随着项目的不断建设和运营,Hudson Yards的财务表现越来越好。据2006年11月Cushman & Wakerfield的预期,这些开发项目能产生的总收入到2050年将达到340亿。

在2016年至2025年间,Hudson Yards计划建设完成96.6万㎡的新办公面积。业内认为,美国对于像曼哈顿这样核心区域的存量房改造的方式,是把过去的商业改成办公空间,把过去的酒店改成办公空间,或者把落后的办公空间再改成酒店。

存量成待挖的金矿

如上所提,关乎存量的用途,这仅仅是冰山一角。

事实上,存量经营涉及到各类不动产(土地、园区、固定设施、房屋)等、多种客户(个人、企业和政府)、不同参与者(不动产持有者、运营商、服务商等)和不同服务(租赁、佣金、管理费、居间费用、服务费等),其盈利模式的核心要素丰富的多,投资逻辑也与增量开发存在显著的不同。

在限制新房开发市场的政策倒逼下,随着针对长租公寓市场的金融创新支持的出台,曼哈顿计划在我国衍生出来的要义,正显露出其难以估量的潜能。我国以一线城市为首的市场,正在逐渐步入存量开发时代。目前市场活跃着的,存量时代的具体业务,大概分为经济服务、租赁运营和房屋管理市场、物业服务、城市更新四个领域。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:天风证券

与一般零售商业比,写字楼市场受互联网的冲击较小,需求增长较稳定,且管理及运营成本较低,将商场改为写字楼或者将老写字楼翻新,成为很多开发商和房地产私募基金的主流选择。有万科、融创、旭辉、首开、绿地等企业纷纷加入改造之列。

除了自持写字楼的改造运营,嗅觉敏锐的资本收购旧的存量房项目,通过简单装修提升物业租赁价值。比如万科泊寓、龙湖冠寓、链家自如等长租公寓品牌。就连隐形地王马明哲的平安不动产,也雄心勃勃,与朗诗绿色集团、华润置地、招商蛇口等联合,试图从长租公寓寻找突破口。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:西南证券

优客工场、纳什空间、We Work等联合办公的兴起,迅速被市场认可和接受,联合办公被认为是降低办公室租赁成本,而进行共享办公空间的办公模式。大量的存量房被收购简单改造后,成为联合办公,租金也有了大的提升。有中海、SOHO、龙湖、卓越、远洋、首开、当代置业等以不同的方式布局联合办公。

业内预测,中国会在存量市场出现市值过1000亿的新龙头,并在未来3-5年出现3-5家大体量上市公司。“2019年是这一经济周期的一个低谷,也是存量投资、改造、收购、并购的一个最好的年份”,蒙莱国际李国华说。?

房企的类曼哈顿计划

谁抓住了激活存量资产的金钥匙,谁就是真正的胜者。

长租公寓、联合办公、物业服务等……嗅到味儿的房企,万科、保利、碧桂园等,诸多企业绕过公开土地市场拿地,纷纷跳入存量这个金矿,以谋求更长远的资产收益回报。一个以曼哈顿计划启开来的网,正全面铺开。

截止2018年的万科,可谓收获颇丰,一路疯狂并购存量资产,以万科北京为例。据中国网地产不完全统计,在存量资产改造上,万科光北方区域的投资就达到了200亿元,北京市场涉及项目高达16-17个。

三年前,为寻找万科的新增长点,刚来北京的刘肖焦虑不已,曼哈顿的一次考察后,刘肖深受启发:纽约曼哈顿很少有空地,只有旧楼。北京核心区越来越像曼哈顿。于是,万科就有了「曼哈顿计划」这个行动代号。

回到北京后,他开始启动万科版的“曼哈顿计划”:通过产品的改变,对存量进行改造,满足新的需求。万科北京逐步搭建以功能环境重塑、产业重构等为发力重点的城市更新模式。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:天风证券

历时两年的筹谋,2018年,万科曼哈顿计划首批改造成功的存量资产:位于望京和十里堡的“北京万科时代中心”相继入市。此外,已揭幕的万科大都会79号首层大都会艺术中心,也是根据存量资产改造而来。北京万科相关人士告诉中国网地产,目前十里堡万科时代中心已满租,望京万科时代中心5座写字楼中,也已有3座满租。

尽管万科不是最早进行存量房改造的房企,但却是布局最快、投入发展最多的。截止今年7月,除却北京大区的投入外,继9月增资联合置地完成后,万科的存量资产改造业务深入南方市场。按照这个态势,如刘肖所言,若不出意外,三年之后,万科将持有400亿-500亿元的存量资产改造项目。

中海也试图以共享办公为发力点,撕开存量这个金矿的口子。11月22日,北京金融街中海财富中心,中国金融资源最聚集的1.18平方公里内,在一栋刚刚完成存量资产改造的写字楼里,围绕共享办公与城市更新展开了一次大讨论。

中海财富中心曾整租给银行10年,当合约到期之时,中海没有选择续租,而是看中存量这片蓝海,“联合办公的出现,给企业提供了更加灵活的资产配置方式”,中海商业OFFICEZIP李雪瑞透露:“整幢大楼出租是能得到较好的收益,但中海想做一些不一样的东西”。

较之于毛大庆创客工厂、以及其他共享办公的抢占先机,中海进入共享办公领域,已然慢了一拍。但对中海来说,共享办公发展至今,承载的不再是一张桌子、一把椅子、一个空间,而是城市创新的引领。

为在这片蓝海中突出重围,不惜工本、精雕细琢、智能化办公被中海视为能比肩其他的杀手锏。中海商业OFFICEZIP何赟向中国网地产透露,该幢写字楼中的健身房、咖啡店等全部都是中海自持经营,基于物联网的办公逻辑,办公空间皆实现智能化。并且,此次存量资产改造花费高达2亿。

共享办公这片蓝海不可谓不大。截至2018年一季度末,分布于北京、上海、深圳、广州、香港和台北六个主要城市的联合办公场所已达到550个。

当地产进入存量时代,房企“强者恒强”,资产运营亦成为重点。在规模效应的影响下,背靠大地产商的物业服务企业有望获得更多的项目数量。物业服务存在规模效应,在管面积越多,现金流越充足,越能扩大规模。据天风证券报告数据显示,物业百强企业中有房地产开发背景企业占比达73.5%。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:天风证券

因质量问题频出,2018年的碧桂园一半海水,一半火焰。但失之东隅,收之桑榆,2018年,背靠地产母公司碧桂园,碧桂园服务被中国指数研究院评为中国物业服务百强企业,综合实力排名第三,2018年6月,碧桂园服务更是正式在港交所主板挂牌上市。

依托碧桂园强大的土地储备,碧桂园服务市场份额一路飙升。根据天风证券报告显示,截至2018年上半年,公司签约合同面积为3.86亿平方米,收费管理面积达1.37亿平方米,管理536项物业,向超过100万户业主提供物业管理服务。

近几年,依托于房地产母公司强大的存量资产,已有8家物业公司登陆香港主板,1家公司在A股上市。

以上房企,但不局限于以上房企,还积极拓展其他存量业务,比如万科和碧桂园涉足了家装、长租、物流地产等领域,保利涉足社区超市、养老教育、二手房交易等领域。除此之外,在这场掘金战中,各路基金如高和资本、翰同资本等,对城市更新也是趋之若鹜。

北上深成为主战场

“逃离北上广深”、“北上广深不相信眼泪”等流行词,很好地应证了“甲之蜜糖,乙之砒霜”这句话。对底层人来说,北上广深的生活何其残酷现实,但对城市更新这个厚重的百年议题,北上广深是各种业态发展的集聚地,是庞大而丰富的可待挖掘的存量金矿。

有曼哈顿改造的珠玉在前,他山之石可攻国内种种。然而,“城市更新的主战场还是在北上深等一线城”。因为,中国城市更新尚有发展空间,以北京、上海为代表的一线城市,城市发展基本接近欧美发达国家水平,对于其它城市来说,具有较高的参考价值。

2017年,全国房地产存量资产达到250—300万亿,全国存量(二手)房交易总额占楼市总交易额超过40%。分城市来看,去年北京、上海、广州、深圳的二手房交易量分别是新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍和2.7倍,其中京沪深三大一线城市的存量(二手)房交易额均超过总额的70%。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:中信建投证券

千人千面,百人百姓。上海市政府主导型更新模式,而深圳是市场化更新模式。因市场化特质,深圳房企参与度高,市场运作相对成熟,在政策宽松度上,有其他区域无法比拟的优势。近两年来,上海密集出台针对城市更新的有关政策,其中又叠加了上海市国企改革。而在北京,存量这个金矿更被市场以长租公寓、联合办公、物流服务等多种形式挖掘。

回望过去至今,资本、政策打卡北上广深的存量地产,一如昔日增量地产的火爆。2015年,恒大在深圳的城市更新项目多达15个,总建筑面积770万平方米,可售面积达461万平方米,货值高达两千多亿。

2016年,新湖中宝加大对上海旧改项目的布局,碧桂园则与昆明市政府达成框架协议,投入860亿锁定城市旧改机遇。2015年以来,万科在北京拿下16-17个存量资产;在深圳更是大手笔启动著名的“万村计划”;在物流地产方面也分别收购普洛斯、拿下印力商业地产。

“城市的整体改造、包装定位、个性化定制、满足多元需求、赋予存量物业新的价值和用途、完善城市功能,这是城市不停地改旧楼、升级空间、改空间之时,万变不离其宗的六件事情”,优客工场创始人、董事长毛大庆如此总结存量资产升值。

盘点 | 存量房的中国式曼哈顿计划-中国网地产

图片来源:中信建投证券

然而,尽管看好存量市场,但众掘金者也困扰不已:如何盘活存量资产,获得资金?怎样开发、盘活并进而形成闭环?如何通过创新的金融工具获得存量资产?如何通过不动产供应链获得现金流及收益?“如何长期持有资金、长期持有很多项目,对客户有长期的吸引力,长期获得低成本资金是存量改造成功与否的关键”,刘肖同样焦虑。

此外,借助地产加基金模式解决资金的同时,通过资产证券化和REITs等方式实现退出是一种可用途径,也是难点。

或许,作为涉足城市更新的各路基金之一,翰同资本操盘的静安NEO,很好地回答了刘肖的焦虑。自2017年9月,在一年多的时间里,翰同资本已经发行六支人民币基金以及一支美元基金,在北京三元桥、中关村、上地、顺义中央别墅区及上海静安、外滩豫园、张江等核心区域完成七个商办类资产的并购,并有一支基金已经实现退出。

翰同资本近期开业的城市更新项目上海静安NEO,吸引上市酒店集团华住集团做为项目基石投资人及酒店部分运营商,并引入合众厚生、金茂资本、北京信托等专业投资机构联合投资。从清理前期租户、设计、改造、完成招商到启幕,静安NEO仅用了一年时间。通过设计创新和新颖业态组合为空间赋能,租金收入是改造前的3倍。

存量房运营,这是没有终点的、永续的、亦充满挑战的市场。谁能成为真正的掘金者?流年笑掷,静待未来!

朱欣怡 本文来源:中国网地产 责任编辑:朱欣怡_WZ11
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 房产
+ 加载更多新闻
阅读下一篇

杭州首套房贷利率上浮10% 甚至停办按揭

返回网易首页 返回房产首页