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中海地产半年净利首破200亿 下半场用管理换增长

2018-08-24 11:21:51 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:中海地产半年净利首破200亿 房企下半场用管理换增长)

房地产进入下半场,销售规模已不再是最重要的,真正衡量房企核心盈利能力的净利润,成为各大房企更为关注的指标。

8月23日,中海地产披露2018年中期业报,销售额达1508.5亿港元,同比增长18.5%;上半年中海归属上市公司股东的净利润更高达232.2亿港元,折合人民币约203亿,净利润率为26.2%。

2018年以来,房地产行业逐渐进入下行周期,中海这类稳健的房企却逆势提速,一方面保持开发业务规模快速增长,一方面是加码各类运营,这使得中海在房地产的下半场,具备了弯道超车的实力与能力。

另外,房地产行业的下半场,如同国内经济一样,房企要由规模型向质量型转换,向管理要效率,这是不可逆转的大趋势。

2018年上半年,万科、恒大销售增速下滑,高周转的龙头碧桂园明确提出要降速,更注重安全和质量。

为此,21世纪经济报道独家获悉,中海建立和健全了行业首个全流程数字化管控平台,这是中海地产董事局主席兼行政总裁颜建国掌舵以来发动的变革,也是中海角逐下半场的本钱之一。

净利润继续领先同业

根据已披露的房企财报或预告,已经蝉联“利润王”14年之久的中海,今年上半年的净利润仍大规模领先于同行,成为首个已发中报半年净利超200亿的房企;这也是中海自2010年以来,连续第9年中期净利率保持25%以上的高水平。

横向比较,上半年,销售规模大于中海的碧桂园、万科,分别录得归属上市公司股东净利润为129.4亿元、91.2亿元,远不及中海。

中海超强的盈利能力首先来自于成本管控能力。据21世纪经济报道记者统计,中海的销售费用、管理费用、财务费用等“三费”占比一直以来都处于低位, 2017年中海的三费费率仅为4.33%,今年更低至3.9%。

从全行业来看,据亿翰智库统计,2017年TOP100房企三费比率均值为14.27%,这个数字在今年上半年可能还有上升。

此外,得益于央企的身份与优质的信用评级,中海的融资成本常年处于行业最低水平。根据中海2018年中期财报,今年上半年,中海的加权融资利率成本仅为4.27%。

在住宅开发业务带来的净利之外,中海也在着力培育新的利润增长点。上半年,中海持有型商业物业总收入达20.3亿港元,同比增长46%。

中海的写字楼业务为公司带来了更多盈利。中海拥有甲级写字楼38栋,总运营面积超过229万平方米,是中国内地最大的单一业权写字楼发展商。

其联合办公品牌Office-zip的新一代产品,在北京、上海、成都、济南、武汉落地运营,平均出租率超过90%,有效租金较传统写字楼租金溢价160%。

此外,中海还拥有综合购物中心12家,星级酒店12家,以及28.2万平方米的5个轻资产运营的商业项目。

截至6月末,中海累计已运营商业物业373万平米,在建面积210万平米,待建面积346万平米。

中海商业制定了未来五年的百亿计划,即在2023年,持有型商业物业总收入达到100亿。

逆势提速与弯道超车

当前的中国房地产业,正处在一个换挡期,住宅开发的天花板已现,所有的房企都在转型;在房住不炒的大背景下,限价、限售等各种调控手段,又基本锁定了房价的涨幅,房企的盈利空间被不断压缩。

包括万科、碧桂园、中海在内的开发商都已经开始转型。中海地产的转型可以称之为“地产+”模式,即围绕地产本身,开发+运营双轮驱动,围绕空间做生意,做空间的一切生意。

在此基础上,中海提出了“三大产业群”战略:住宅开发产业群、城市运营产业群、创意设计及现代服务产业群。

面对调控日趋严厉、流动性更为紧张的房地产市场,中海这样的稳健型公司表现得更为从容,甚至主动出击,开始逆周期提速发展。

颜建国表示,中海力求在规模上持续上台阶。上半年,中海依旧保持积极的拿地姿态。根据中报,1-6月公司累计吸纳土地26宗,新增土地总楼面面积789万平方米,同比上涨48.5%,地价总权益支出459亿港元;六月底,集团系列公司总土地储备8736万平方米。

与此同时,中海的新开工及在建面积均创下历史新高。2018年上半年,中海实现新开工面积1597万平方米,同比增长43%;在建面积4456万平米,同比增长56%,超过去年全年在建规模。

中海稳健的财务策略可以支撑公司在行业下行周期逆势扩张。2018年上半年,集团地净借贷比率仅为28.1%,资产负债率为59.96%,上半年加权平均融资成本4.27%,均处于行业最低水平,仍然有较大的加杠杆投资空间;期末在手现金为港币则高达1279.3亿元,现金充裕。

不过对于土地投资,颜建国表示,目前政策处于高度多变期,公司对市场高度审慎谨慎,负债率处于较低水平,手头现金比较多,宁可错失一些机会,也不想投错几块地;今年第三季度比第二季度或去年,土地溢价率明显下降,相信下半年会有好的拿地机会出现。

颜建国预计,下半年房地产调控管制将更加严厉,房地产调控政策持续不放松,长效机制的相关政策渐行渐近,市场波动性调整逐渐加大,房价与销量都将面临下行压力。

下半年,中海地产将积极应对政策与市场变化,加快开发、加快销售、加快回款,加快持有型商业物业的运营规模与收入增长。

除了加强运营与现金流,中海在管理和效率上的优势,也是目前多数房企无法企及的。

房地产的下半场,要求房企更加注重产品、管理。资料显示,自2017年以来,中海陆续推进了60多个信息化管理系统的研发与应用,对房地产开发全流程的业务进度与作业水平实施精准管控。

面对前景不明的下半场,颜建国希望,通过科学、精细化管理,为中海蹚出一条新的赛道,再次构建中海的竞争壁垒。

金温娴 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:金温娴_WZ03
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