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欧阳捷:债务风险是中国最大的风险 而非楼市

2018-07-24 07:53:52 来源: 中国房地产网 举报
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欧阳捷:债务风险是中国最大的风险 而非楼市

中房报记者 苗野 三亚报道

“中国企业面临最大的风险是债务的风险,现在很多房企的杠杆率非常高,最高的达到了400%,如果企业不能够还债的话,风险非常的大。”7月23日,新城控股高级副总裁欧阳捷在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示。

如果一个项目违约就会拖累一个企业,企业违约就会导致金融机构对全行业的风险,致使债务违约、股票平仓,资产变卖频频出现,进而导致市场上恐慌性抛盘,资产下跌,最后形成金融危机。

金融战正在来临,钱少且贵是未来常态

我们正在面临巨大的不确定性中,这个不确定性就是来自于中美政治关系,中美贸易战打响了,美国的想法很简单,搅乱全球市场的秩序,制造全球的混乱,拖累他国的经济发展。这种情况下,中美贸易战背后的逻辑就是压制中国的经济发展,保持美国的经济领先。中美全面的经济对抗不可避免,在此绝不能有侥幸的心理,未来的二三十年中国赶超美国,这个冲突摩擦或者是局部的战争都不可避免。

欧阳捷认为,现在正在面临金融战,美国的经济增长速度今年可能会达到5.3%,而中国不考虑注水的情况下,经济增速只有6.7%,也许中美之间经济增长增速已经很接近了,所以我们的发展速度就是超越美国的速度已经放慢了。

金融战正在来临,美元荒不可避免的降临了,带来了全球流动性紧张,国内货币不宽松是新的常态,除非遭遇“黑天鹅”的事件,央行不断收紧货币政策,M2的增速不断放缓,现在已经到了8%,钱少且贵将成为未来三年的新常态,特别对于房地产而言。

中国经济面临下台阶的风险,地方债压缩,基础建设在放缓,消费在不停的下降,主要有三个原因,新生儿趋势性减少,老龄化趋势上升,消费欲望趋势性下降,高房价透支了我们的消费力。我们可以看到出口已经对经济增长是负的增长,不能稳定投资,光靠消费,是不可能保持经济的增长。

最大的风险不是楼市,债市才是最大的风险

在谈及“房地产市场面临的风险与挑战”时,欧阳捷指出,中国面临最大的问题,政治局已经定调了,现在要维护股市、债市、汇市、楼市的稳定,最大的风险有人说是楼市,实际上债市是最大的风险,居民杠杆率达到了63.5%,央行的报告是50%,央行是按照消费贷款计算的居民贷款率,实际上还有经营性贷款和公积金,我们高于央行的数据,也高于经济学家的数据。

我们发现杠杆率已经没有上涨的空间了,杠杆在不断上涨的过程中,谁在降杠杆,谁在加杠杆,总体来看是在为政府和国有企业降杠杆,给民营企业加杠杆,地方杠杆上升,中央的杠杆下降。但是我们又不可能将居民杠杆率继续加上去,这就面临新的风险。

央行前副行长吴晓灵说,泡沫的日子已经不多了,必须要做好退潮的准备。尽管有人说房价没有泡沫,其实中央对房价泡沫问题认识的很清楚,前中财办杨伟明说我们的房价是有泡沫的,郭树清主席发出警告,不会因违约潮停止金融去杠杆。是不是债务违约导致房价下跌,市场已经有一些迹象,不足以支撑债务违约,但是值得我们警惕的。

回到房地产市场,政府提出限价令的目的是导致二手房价格下跌,倒逼地方政府地价下降,这是中央政府的想法。事实上地方政府的很多城市的土地溢价率已经下来了。“未来不排除二手房市场也会因为债务违约抛盘,新房市场降价的可能性不太大”欧阳捷说。

现在地方政府还在歌舞升平,土地价格还在快速上涨,特别是三四线城市,市场是否会继续的增长,接下来到底怎么走?

对此,欧阳捷认为可以从政府的需求来看,市场要保持平稳,维持楼市不能大起大落,让房价不要大涨大跌,政府的诉求就是这个逻辑。目前一二线城市供应不足,房价被按住了。

如果真的要跌的时候,政府会怎么做?一定会双向限价,三四线城市的需求在透支,增长是乏力。国开行宣布上收审核权,三四线城市的火爆是源自于棚改货币化,我们将房屋拆了以后,没有新增房子的供应,就会购买房屋,就像杠杆一样撬动了市场,房价就上涨了,让更多的人购买房屋。所以,房价上涨是去库存重要的逻辑。

房企的最大风险是现金流,而非负债

今年上半年百强房企的销售额是4.59万亿元,同期公开市场募集的债只有3700多亿,平均每天还252亿元,只要11天的销售额就可以将债务全部覆盖掉。百强房企的风险非常的低,几乎没有太大的风险,但这并不代表个别房企没有风险。

欧阳捷说:“房企的最大风险是现金流,而非负债。如果房企的现金流收入可以覆盖运营成本和债务,就没有风险。”

今年二季度货币政策委员会提出的观点已经跟去年,甚至跟2014年以来的央行货币政策委员会的观点出现了很大的改变,即不仅仅将去杠杆改变为结构性去杠杆,还改变了力度和节奏,因此央行的把控处于微调的状态,这是理想的。

这种情况下,央行射出了三只箭:一是市场预期稳定,大面积违约的情况就会减少,踩踏就会减少。二是定向防水和降息,三是我们释放MLF,目的就是保证楼市、股市、汇市的稳定。如果资金放在房地产的上下游企业,那是相对宽松的信号。

欧阳捷认认为楼市调控会延续18个月,政府完全决定了市场。今年的市场到底怎么看,我们给出新的观点,叫做大稳小乱,楼市将回归零增长。大稳就是不突破上限,也不突破下限。这种情况下,楼市不会大起也不会大落,在此过程中,防范金融危机,控房价,抑泡沫,防风险,这是中央政府的要求,保持稳定的格局。

从市场来看,大稳的格局被验证了,同时出现了很多小乱,地方政府出现了很多不一样的动作。住建部一城一策改成一城多策,城市里面更是如此。有的在收紧,有的打压,有的放松,有的刺激。在这种情况下,各种各样的小乱不止,使得市场出现了混乱,有人说我们看不清市场,但跳出过去的话,整体市场就是一个大的格局。

“未来我们正处在巨大的不确定性风险中,只有未雨绸缪才可以迎接挑战,正确的预判,才可以正确的应对。”欧阳捷说。

金温娴 本文来源:中国房地产网 责任编辑:金温娴_WZ03
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