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郁亮:中国房价单边快速上涨时代已经结束

2018-03-28 07:33:50 来源: 21世纪经济报道综合 举报
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3月27日,万科举行业绩发布会,董事会主席郁亮表示,住房全面短缺时代已经结束。房地产的主要矛盾不再是短缺而是不平衡不充分的问题,分化现象明显。不充分体现在相关服务商,相关服务上,跟不动产配套的服务非常短缺,我们有自信,在不动产的运营领域大有作为,现在万科的物流已经进入全国甚至全球的领先位置。

中国房价单边快速上涨时代已经结束。我们要告别旧思维,行业到了必须做出改变的时刻。

发布会更多内容:问题1:万科新定位的内涵和外延?

郁亮:对行业我们有三句话需要记住。第一句关于房子的定位是用来住的,不是用来炒的;第二句,关于租赁;第三句,让全体人民住有所居。过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣,一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化,出现了旺盛的需求和住房的短缺,在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了,全面短缺的时代已经结束了。

现在房地产的矛盾,不再是短缺而是不平衡,出现了分化。过去20年我们房子盖的太多,但配套服务还比较滞后,一个经济体成熟之后,围绕房地产的服务要超过房子本身。

?可以非常明确的说,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨,以前怎么赚的钱,现在怎么还回去。

下面再看万科的战略升级就变得顺理成章。我们第一次升级为城乡建设与生活服务商,这次转变是全面的。?

从上面我们可以知道,万科不能仅仅关注城市也要关注乡村,这个乡村不仅是城中村,也包括远一点的乡村。包括城市人的田园情结,包括安全食品,包括大规模的乡村振兴,这些都是我们城乡的内容。这个定位有四个角色,美好生活场景区,实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者,刚才已经有所介绍,这里不再重复。谁能引领变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的指标来衡量。

这次的定位升级,既是对时代变化前进方向的变化和理解,采取的措施也是过去实践的升级,在城镇配套服务商的实践基础上的升级。

问题2:在金融大背景趋严的背景下,会对房地产市场有什么影响。万科如何应对?

首席执行官、总裁祝九胜:政策肯定会有影响,但对中远期的影响积极意义更多。

问题3:关于租赁和旧城改造

执行副总裁张旭:我们的目标是在租赁市场上能够更多的为年轻人服务。泊寓是我们的一个方案。2018年,我们希望新增10万间。城中村也在城市当中,承担了配套的非常重要的作用。我们在深圳有一个万村计划,我们愿意到村里去,通过我们运营的能力,把城中村去改造,提供更安全舒适的环境给公寓使用者。 我们希望我们未来能够在租赁市场领域成为领先领跑者。

问题4:在物流地产具体的规划是怎么样?

张旭:当前我们不仅在中国,在世界上我们也是排名第一的物流商,这是我们的新动能。现在我们的物流业务聚焦在中心城市圈,未来希望服务更多的客户,服务更多的老百姓,在更多的城市落地。过去三年是25个城市,未来会进入更多的城市。?

到海外这一块,以普洛斯为主,这是普洛斯为万科带来的增量。我们会加强在物流仓储业务方面的服务。希望在冷链物流方面做一些贡献,为老百姓的食品安全做更好的外保障。

问题5:关于商业地产,可印力的整合情况如何了?

张旭:商业平台的宗旨是为家而建,这个平台是印力。我们做任何一件事情,希望能够领先领跑数一数二,能够更好的服务客户。我们基于印力的平台做的并购,都是基于这个目标。

我们会用科技赋能方式,不断去提高我们的运营能力,提高服务客户的能力,朝这个方向去努力。

问题6:2017年业绩非常漂亮,公司在完善分红这方面有什么制度?如何更好的回报投资者?

董秘朱旭:万科是所有上市公司中持续盈利时间最长的公司。公司累计分红金额远远超过融资金额,是两倍。

我们现金分红的总额一直在持续稳定的增长,未来我们将按照监管的要求,积极回报股东,稳定增长分红。有利于投资者对股价有稳定的预期。

问题7:万科如何成为一个更具有标杆性的企业?

执行副总裁、首席财务官孙嘉:万科是这个行业的领跑者,有情怀的企业。在新时代定义企业的成功,应该更全面的看待。最终万科业务的发展和转型,会给投资者一个丰厚的回报。

郁亮:万科从上市到今天已经27年时间了,见证了中国股票市场的起起落落。我自己就经历过三次40元以上的机会,我始终相信投资者的眼睛是最犀利的,最聪明的。你们觉得好就是好,你们觉得不好就不好。我们标榜好,并不一定好。上市公司是要长期做下去的,顺应现在的新时代,作出真实价值贡献,永远是我们管理团队应该坚持的方向。

问题8:关于竣工面积

孙嘉:部分项目施工计划略有延迟,主要原因是个别地方政策变动。对2018年的增长是有信心的。

问题9:关于加杠杠拿地

祝九胜:万科一直比较稳健,2017年的指标为2018年打下坚实基础,符合公司的一贯风格。

问题10:公司未来设想的事业合伙人制度是一个什么样的?会对公司产生什么样的影响?

孙嘉:万科的事业合伙人制度有四部分一个是共识,一个是共创,一个是共担,最后是共享。2014年逐步推行的,对企业的健康发展,对员工有很大好处,业务方面有明显提升。是一个管理的制度,更是一个发展的创新。

事业合伙人制度符合以人为本,会坚定不移的推进下去。未来在已有的基础上,会继续加大,包括总部在内的组织筹建工作让组织更加扁平高效。同时我们会更新和迭代,从选拔晋升方方面面进行改进,让它发挥更大的效用。我们坚定的认为,事业合伙人制度是万科过去几年业务发展越来越成功的背后的关键因素和源泉也是未来业务持续稳定,健康发展的一个动力。

郁亮:设计初衷就是为了万科的员工与投资者建立分享的共同体。让员工想投资者所想,利益目标风险相一致。现在看来,在经历了股权风波,我们还能保持稳健的发展,正好说明我们事业合伙人制度的强大,制度本身也在不断更新迭代之中。

问题11:在新时代,怎么理解量价?

郁亮:量价是旧时代思维的产物,在新时代,这样理解是错误的。我们早就不再看中第一第二了,我们心中现在只有美好生活

我们现在的这个体量。现在都在研究独角兽,独角兽是什么概念?10亿美金?培养一个独角兽多难啊。一条路你不能走到头了,才去转另一条。

问题12:后续会不会考虑重点布局重资产?

祝九胜: 永远不变的是客户的诉求,我们需要更好的服务客户。至于说这个资产是轻是重?表内和表外?我不太赞同这两点说法。让无效资产并有效让低效资产变高效,这是真正的工作。当好农民种好地,坚持真实的价值创造。

问题13:和恒大未来三年的对比,怎么看?未来住宅开发的目标是多少?

郁亮:要建立新思想新思维可难了,惯性思维太可怕了,当好农民种好地吧。

问题14:能否展望下万科物业未来的发展?包括上市的可能性

张旭:北美有一个标杆,可以做到8%的市场占有率,万科物业还有很大的发展空间。客户满意度是我们一物业经营的宗旨。现在我们已经服务了500万户家庭,这是一个很大的规模。万科物业没有上市计划。

问题15:万科投资绿景的情况?

祝九胜:在这个行业,每家人有那家人的特色,做这个投资是基于战略。做一些业务要联系有能力的玩家一起去玩。

来源:综合自东方财富网、第一财经、每日经济新闻等

(编辑:谢珍)

金温娴 本文来源:21世纪经济报道综合 责任编辑:金温娴_WZ03
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