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房地产业急剧聚合 许家印预言三强门槛升至8千亿

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3月26日晚间,随着万科恒大年报的披露,去年销售收入突破5000亿元的房企“三巨头”年报业已出齐。手握逾7亿平方米土地储备、现金余额达6100亿元,万科、碧桂园、恒大如庞然大物傲视地产群雄,而这还只是行业急剧聚合的开始。恒大董事局主席许家印在26日的业绩发布会上预言:到2020年,房地产“前三”的销售额门槛将是8000亿至9000亿元;“前十”则为5000亿元,市场占有率将由目前的不到25%提高到40%。对今年的楼市,许家印表示“很有信心”。

集中度正急剧变化

万科年报显示:2017年,公司实现营业收入2429亿元,实现净利润280.5亿元,业绩增幅33.4%;净资产收益率为22.8%,上升逾2个百分点。根据年度分红派息预案,万科拟每10股派9元(含税)现金股息,以此计算,现金股利约为99.35亿元。此外,2017年,万科实现销售面积3595.2万平方米,增长30%,销售金额5299亿元,增长45.3%。可以说,“郁亮时代”的万科,已进入稳定、融合与发展的快速通道。

销售计划是房企业绩发布会上绕不开的话题。但万科已多年不公布销售目标了,碧桂园今年也打破惯例,未提出明确的年度销售目标。对此,碧桂园总裁莫斌表示,销售目标在公司内部是有分解的,重要的是公司要寻求有质量的发展,不(公开)设销售目标,并不代表对自己没要求。按要求,碧桂园今年将在去年基础上实现持续增长。

恒大的“画风”略有不同。在26日的业绩发布会上,许家印表示,对今年的市场很有信心。他透露,恒大今年的销售目标是5500亿元,但超越到6000亿都有可能,甚至今年“拼下”8000亿也能完成,但没必要。因为恒大定调于规模适度增长,注重增长质量。按许家印勾勒的蓝图,到2020年底,恒大总资产将达3万亿元、年销售规模8000亿元、年利税1500亿元,且负债率下降到同行的中低水平,成为世界百强企业。

“房地产行业的集中度在急剧变化。”许家印表示,2016年前十大地产商占房地产销售的4%左右,到去年,前十大占比达24.1%,前三大又占到其中的50%,也就是1.5万亿。从2016年到2017年,行业集中度上升了20个百分点。“我们认为,集中度还会加速上升,2020年(前十大地产商)市场占有率会到40%左右。但2017年销售度已经饱和了,‘大饼’不会增加,但切换度在变化,大企业不断在蚕食小企业市场份额。到2020年,进入前十大房企的年销售额门槛将是5000亿元,前三大房企的年销售额要达到8000亿至9000亿。市场份额会给大企业创造很多并购机遇,我们对未来三年在房地产行业的发展充满信心。”

规模化之后的多元化

近几年,谁是行业老大的争论不绝于耳,但作为行业标杆的万科早已不提规模二字,而是更注重有质量的增长,以及如何引领行业转型。对此,万科提出了战略定位再升级,由“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”。

据万科表述,“城乡建设与生活服务商”包括四方面:美好生活场景师,实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。如万科正大力发展租赁住房业务,同时拓展物业服务、商业开发与运营、物流仓储,探索养老、教育、冰雪、度假等业务。

其中,在租赁住房方面,万科已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。至2017年底,泊寓累计获取房间数逾10万间,累计开业逾3万间,覆盖29个一二线城市。万科表示,计划2018年新获取10万间以上的租赁房源,新开业5万间以上。未来,将尽全力发挥自身专业优势,整合上下游优质资源,争取成为住房共建、共享事业的领头羊。物业服务方面,万科物业已进入80个城市,在口碑和品牌方面继续领跑。

碧桂园的多元化发展也在推进之中。作为房地产主业的战略补充,碧桂园正着手打造科技小镇,在一线城市周边及强二线城市建设包含住宅在内的多种业态,务求实现长期盈利。截至2017年底,公司与各地签署战略合作协议的项目已有56个,已落地的小镇项目有8个。长租公寓方面,碧桂园此前提出计划三年发展100万套长租公寓。2017年,公司正式成立长租事业部,在北上广深及武汉、厦门等城市筹备项目,在建房间数达2963间,已获取项目的总房间数超过8000间,预计2018年内实现多个城市、多个项目同时开业。此外,就在几天前,碧桂园对外宣布拟将物业板块分拆到港交所主板独立上市。

恒大方面,2018年起将探索高科技产业,逐渐形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,高科技产业为龙头的产业格局。

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