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心有不甘的物业公司 将目光同时投向了增值服务

2018-03-21 07:52:02 来源: 第一财经 举报
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缔造出国内第一家上市物业公司彩生活(01778.HK)的潘军想要推翻多数投资者对彩生活的印象。3月20日,这位彩生活主席兼非执行董事在2017年公司业绩发布交流会上直陈:别再把彩生活看作是一个物业公司。

关注房地产业的投资者对类似的言论不会陌生,3个月前,万科董事会主席郁亮才放下豪言:“谁跟我说万科是发展商我跟谁急”。

这年头,一些具有标志性意义的房地产公司都“不务正业”了。潘军说出这句话之前,彩生活传来业绩喜讯,2017年公司规模依然是全球第一,权益拥有人应占利润同比增加70.8%至3.2亿元,收入增加21.4%至16.29亿元。

心有不甘的物业公司 将目光同时投向了增值服务

更具意义的数据来自增值服务业务,其对彩生活整体分部溢利的贡献达42.9%。这意味着彩生活业务结构转型取得突破性进展,真正匹配上那个“社区服务平台运营商”的定位。

潘军拒绝把彩生活与其他上市的物业公司进行比较。但在其后的交流环节中,又忍不住吐槽:“为什么利润和管理规模比彩生活低的,增值服务也不如彩生活好的,估值却比彩生活高,我真是不理解。”

熟悉彩生活的观察人士至今仍认为彩生活的商业模式超前,在彩生活之后陆续上市的六家物业公司亦未能在彩生活“传统物业管理+增值服务”的模式下有所创新。

但这个行业先锋在资本市场的受欢迎度却不如后来者。或者是时候思考,什么样的物业公司才能获得资本市场关注的命题了。

增值服务贡献利润近半

3月19日,碧桂园(02007.HK)宣布分拆物业业务碧桂园服务,拟将以介绍方式在香港联交所上市。

这种上市方式曾被中海物业(02669.HK)采用,2015年10月,中海物业成为第二家上市物业公司。此后,中奥到家(01538.HK)、绿城服务(02869.HK)、祈福生活服务(03686.HK)、雅生活(03319.HK)陆续在香港上市。今年2月,A股还迎来第一家物业公司南都物业(603506.SH)

若此举成功,碧桂园服务将成为行业中第八家上市的物业公司。物业行业越来越热闹,正是应了潘军早年的预言,物业管理公司的价值被重新定义,上市的公司会越来越多。

若彩生活问起“谁与争锋”,听到的不再是一片空荡荡的回声。

3月20日,具有先发优势的彩生活交出了其于2017年的成绩单。2017年实现营业收入约人民币16.29亿元,同比增长21.4%,自2014年上市以来,公司收入的复合增长率为61.1%。

彩生活主营业务分为物业管理服务、增值服务、工程服务三个板块。2017年,彩生活的物业管理服务收入为12.31亿元,占总收入比例为75.6%;增值服务收入为2.77亿元,占比17%,余下的工程服务占比7.4%。

报告期内,彩生活毛利约人民币7.3亿元,同比增长24.7%,毛利率维持于44.9%的相对高位。

值得指出的是,增值服务业务实现毛利人民币2.27亿元,毛利率保持在82.0%的高位,分部溢利为2.18亿元,而公司整体的分部溢利为5.08亿元,增值服务的贡献占比达到42.9%,创历史新高。彩生活将其形容为“取得突破性进展”。

增值服务的增长源于彩生活生态圈的优化和扩展。彩生活生态圈中,E能源、E停车、E租房、E理财等业务保持增长有赖于彩生活线上平台注册用户数的增长。

数据显示,截至2017年12月31日,彩生活线上平台注册用户数达到1034.0万人,同比增长241.7%,月活跃用户数达到349.4万人,同比增长101.2%,活跃度达到33.8%。另外,平台提供服务产生交易需求的用户人群在平台消费而贡献的平台GMV同比增长227.9%达到了76.14亿元。

由于线上平台的快速发展,社区生态圈业务的良好经营带来社区租赁、销售及其他增值服务收入的增加,彩生活公司权益拥有人应占利润为3.2亿元,较2016年的人民币1.88亿元上升70.8%。

潘军对增值服务的表现是满意的,他说,2017年的经营成果充分的证明了公司转型的成果。

现实骨感的估值

让潘军感觉失落的是彩生活的估值。

至2017年底,彩生活的管理规模达9.002亿平方米,自管面积4.36亿平方米,其余面积通过平台输出战略实现,彩生活先后与50家物业公司合作,合作面积达到4.64亿平方米。

彩生活的物业管理面积早已是全球第一,后来者难以超越。从公司的商业模式来理解,管理面积是整个生态圈的基础,通过管理面积的扩大,一方面获得物业管理费的增量,另一方面获得用户的增量,来发展增值业务。

2017年11月,彩生活及其母公司联合宣布,把万达物业(万象美)并表进入彩生活。万达物业的物管面积超过0.6亿平方米,并表后,彩生活的营收和规模将被推向新阶段。2018年2月,彩生活股东特别大会已通过彩生活并表万达物业的议案,万达物业对彩生活的贡献将体现在2018年中报上。

然而这样的行业第一家上市、规模全球第一、增值服务模式成型的物业公司,在估值上却被后来者追上。

截至3月20日收盘,最新上市的南都物业市盈率为48.26;雅生活市盈率高达90.52,而彩生活的市盈率为23.57。

潘军认为彩生活被严重低估。“彩生活的想象空间应该是千亿级,现在还是起步。彩生活的表现取决于投资者对我们的关注,像台上的歌者,掌声越热烈,我的表演越精彩。”

话语至此,现场响起掌声。潘军提出的轻资产模式,在花样年没有获得成功,但其于彩生活的试验及形成的商业模式被认为行业超前。

潘军说,“为什么利润和管理规模比彩生活低的,增值服务也不如彩生活好的,估值却比彩生活高,我真是不理解。”

近期物业公司的接连(准备)上市,使物业管理再成讨论焦点。数家明星物业公司的估值、规模、盈利模式对比值得重新思考,哪个方面最吸引资本市场的关注?

以雅生活为例,按照国泰君安分析师刘斐凡的说法,雅生活估值高,原因包括,一方面是属于高端物业,有一定估值溢价,另一方面是绿地物业的注入带来较高的增长预期。

雅生活新鲜出炉的年报或能提供一些答案。截至2017年末,雅生活管理面积共0.783亿平方米,增幅为56.5%,净利润增长77.6%至3.002亿元,收入增长41.5%至17.608亿元。雅生活规模与彩生活相差悬殊,但收入、利润几乎与彩生活持平。

2016年末,加上自管和平台输出面积,彩生活累计管理的物业面积为7.69亿平方米,一年之后,这个数字是9.002亿平方米,增幅为17.06%。

对彩生活这样的巨无霸而言,规模增长难度越来越大,怎样加快生态圈的兑现、提高单位产出?而雅生活目前面临的考验是,市场化扩张过程中,能否赛赢彩生活这样的富有经验的对手。

显然,不同于房地产开发业务,现阶段的物业行业并非规模决定一切,不同物业公司讲的故事能不能赢得资本市场的买账,需要时间证明。

同是年报发布的首日,3月20日,彩生活以涨幅5.34%、报价6.9港元收盘,雅生活则下跌1.77%至2.18港元。

金温娴 本文来源:第一财经 责任编辑:金温娴_WZ03
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