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中国一线城市租金回报率1.5% 其实并不低

2017-08-22 14:34:56 来源: 南方网
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[ 导读 ]

房屋租赁市场租金研究

政策利好频频和机构追投,长租公寓似乎再次站在了风口上。除政策利好之外,城市化进程带来的巨大人口红利也在催生着长租公寓行业。据链家数据,当前房屋租赁市场规模是 1.1 万亿,预计到 2025 年,中国租赁市场规模将增长到 2.9 万亿,到 2030 年将会超过 4.6 万亿。

一方面是巨量市场,但另一方面,长租公寓行业的入局者越来越多,公寓运营商获取物业成本越来越高,行业利润空间变得越来越窄。随着本轮政策东风及存量时代的来临,未来的租金回报率是否会得到提升呢?本期我们就与大家一起探讨一下当前以及未来国内租赁市场的租金回报率。

当前租金收益率,其实并不低

通常大家所称租金收益率为实际收益率,因此国内一线租金回报率 1.5% 等同于国际名义 3.5% 的租金回报率水平。首先需要弄清租金回报率的真实含义,租金回报率是名义租金除以名义房价,因此得到的是实际回报率,而可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。因此按中国一线城市租金回报率的 1.5% 加上 2.0% 的通胀,和国外例如英国 3.2% 的租金回报率加上 0.6% 的通胀后的回报水平几乎一样。

各国租金回报率对比

数据来源:长江证券研究所报告
数据来源:长江证券研究所报告

潜在通胀将下行,一二线城市租金回报率将会提升

未来一线的实际租金回报率需要提升,因为潜在通胀处在下行通道。未来中国的潜在通胀可能会处于下行通道,原因在于 GDP 的增速在逐步下行,导致 CPI 也不会过高,如果考虑下降到和发达国家差不多的水平,假设潜在通胀能降到 1~2% 的水平,这样的可比口径收益率就显得较低,因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。

而目前租金回报率提升只需出现在一二线城市,特别是一线城市。因为租金回报率在大部分二线和三线城市已经达到 3%~4% 的水平,所以不需要提升,需要提升的就是一线和某些二线城市的租金回报率。

主要城市租金回报率

数据来源:wind,长江证券研究所报告
数据来源:wind,长江证券研究所报告

租金回报率的提升,要么租金上涨,要么房价下跌。一方面,从目前一二线城市的城市化进程以及产业结构来看,房价从长远来看还是会保持继续上涨的趋势,即便美国 1960 年完成城镇化进程进入存量房时代,房价也还是保持上涨态势。另一方面,一线城市人口会因为产业结构调整出现再次流入,带来住房需求增加,推动租金和租金收益率的上涨。

近年房价涨幅超过租金,是实际利率下降的结果

从一线城市数据来看,总体来说房价和租金都呈上涨趋势,但是房价的涨幅远超租金,因此租金回报率一直在下降通道。以北京为例,过去 10 年二手住宅房价的复合增速为 14% ,二手住宅租金的复合增速为 5% ,租金回报率从 2008 年的 3.25% 跌到现在的 1.40% 。上海在过去 10 年,二手住宅房价复合增速为 13% ,二手租住租金的复合增速为 7% ,租金回报率从 2008 年的 2.85%下降到现在的 1.55% 。

房价是租金的贴现,其变化的变量是租金和贴现率,近几年房价上涨幅度超过租金的原因在于贴现率也出现了下降。近年以来,房价和租金的涨幅不同,并不是房价有更高的资本属性、而租金有更高的消费属性,而是在于贴现率出现了下降,这是在利率市场化过程当中,实际利率和名义利率均不断下降的结果。

旧产业迁出速度快导致租金短期下降

2016年下半年,一线城市房价与租金出现了绝对价格上的背离。通常来讲,房价和房租同涨同跌,这是房地产市场的一般规律,过去十余年一线城市房价与房租走势也大体符合这一趋势。然而,从 2016 年 9、10 月份开始,一线城市房租停止上涨,租金和房价出现明显的逆向而行。历史数据显示以往租金下跌伴随房价也会下跌,趋势基本相同,只是幅度不同,但是现在却出现房价与租金的背离。

一线城市租金与房价背离情况

租金大幅回落的现象在 2008 年也发生过,以上海为例, 2008 年 6 月份上海租金开始下跌,直到 2010 年 1 月历时 1 年半租金才涨回到当时水平,不过当时上海的房价也处于下降通道,从 2008 年 7 月开始下跌到 2009 年 6 月恢复到下降前水平。

1. 人口流出导致租房需求减少

以常住人口来看,北京和上海的城镇化进程早在 90 年代就结束,因此城镇化进程带来的租房和购房需求在一线城市早就开始边际递减。北京和上海的常住城镇化率分别早在 1990 年、 1988 年就超过了 70% ,参照国际经验,当城镇化率超过 70% 后,增速就开始下降并趋于平稳。

2015 年上海常住人口首次流出近 10万(除浦东外,中心城区人口增速开始外流), 2016 年北京常住人口首次出现机械下降达 4 万人(中心城区外迁明显),常住人口的挤出意味着对租房需求的下降。另外,北京和上海分别有 2200 万和 2500 万常住人口红线的限制,这就意味着未来人口不管是行政管控还是自然挤出,都会导致未来北京和上海的饱和以及人口的流出。

2. 出租房源供给在增加

由于市场中用于出租的房源迅速增加,但短时间内的需求却在下降,租金降低成为必然。从去年 5 月 4 日开始,国务院常务会议提出允许商业用房改变为租赁用房开始,一系列利好租赁市场的实质性政策红利接踵而来,尤其是拍地时的自持比例让未来用于交易的住房被挡在了交易市场之外,被动得转化为用于出租的物业。

全国出租房源供给情况

 数据来源:链家,长江证券研究所报告
 数据来源:链家,长江证券研究所报告

房价和房租逆向而行,这一现象看似矛盾,实际却有其合理性,背后逻辑链条就是过去 2 年旧产业迁出速度超过了新产业迁入的速度,所以导致人口和租金都出现了短期的下降。纵观中国经济现在的状况,目前一线城市的旧行业包括劳动密集型等重工业在外迁,而新的行业包括高端制造业、高端服务行业这些企业在蓬勃崛起。现在的问题,就是这些跟随新产业流入的高收入人口不及旧产业流出的低附加值人口速度,因此总人口是在外流,导致租房需求的减少,因此租金短期下降。

产业结构调整带来人口回流将催涨租金

从纽约城市发展进程来看,国内一二线城市的发展,尤其一线城市一定也是先逆城市化、后再城市化,再城市化也就是产业结构调整带来高附加值人群的流入。我们在第一部分也提到一二线,尤其是一线城市未来的租金回报率因为通胀下行需要提升,而一二线城市租金回报率提升的核心在于高收入人口的流入,而高收入人口流入的核心在于产业结构调整,因此租金与房价的背离只是暂时的。

一线核心商圈因产业结构调整租金上涨

从链家的数据可以看出,虽然一线的租金从去年 9、10 月份开始下降,但核心区域的租金(金融商圈)还在不断上涨,尤其是北京金融街和国贸的数据。由于链家上海租金市场数据较少,因此其租金数据可能不太具备代表性,但还是能看到虹桥 CBD 在今年涨了不少,陆家嘴也在租金上升通道。

北京核心区域租金上涨情况

链家的数据证明在产业结构调整过程中,核心区域一直吸引着高收入人群的流入,其租金是有强有力支撑的;但非核心区域由于旧产业迁出速度超过了新产业迁入速度,随着这部分人口的流出,租赁需求的减弱,同时出租房源的供给增加,因此租金回落。随着第三产业结构的调整,未来高收入的人群一定会向核心区域聚集,在整个过程中,一线核心商圈的租金一定会引来新一轮的上涨。

产业结构调整后,高收入人群的流入支撑高租金

产业结构的调整会带来两个后果,一是收入结构上,从事第三产业的人员收入比从事一产和二产的人员收入明显要高且未来差距还将继续拉大;二是人员结构上,从事低端服务业的人与从事高端服务业的人并存共生现象严重,使贫富差距明显增加。这两个后果的一个必然结果是挤出效应,低效率的产业不得不逐步退出这些地区,而产业退出的同时,低收入者也将退出这些区域。

CPI下行时,上海房价与租金涨幅对比

 数据来源:中原研究院,长江证券研究所报告
 数据来源:中原研究院,长江证券研究所报告

再城市化之后,一线城市的平均收入会继续上涨,因为目前一线的第三产业结构性矛盾较突出。以上海金融从业人员为例,据《劳动报》报道在 2015 年 34 万上海金融从业人员中,传统类金融从业人员占比 60% 以上,创业投资、科技金融人才比较紧缺,中高级管理人才和专业领军人才数量不足。而且现在无论是北京还是上海,其金融和互联网的平均工资增速均处在低位,也即 7%~10% 的增速范围,随着未来第三产业结构内部的调整,高附加值的三产人员占比会进一步提升,从而平均工资水平也会大大拉升。

在一二线大城市,推高租金背后的一个原因乃是结构调整带来的收入结构改变,也就是收入水平的明显提高。当一二线城市第三产业的结构性矛盾解决,收入上涨之后,未来租金价格上涨幅度可能超过房价,因为存在潜在通胀和房产税的征收。

纽约经验印证:产业结构调整将助涨租金

纽约也经历了近 10 年的逆城市化(1970-1980 年)、然后到再城市化(1980 年以后)的过程。在过去 200 多年的变化中,纽约的人口增速经历了四个阶段,也就是在第三阶段的 1970-1980 年间,人口出现持续性外流且 10 年外流了 82 万人。不过 1980 年之后,人口再次回流,到 1990 年回流了 25 万。直到现在人口依然保持低位平稳增长。

纽约人口回流与租金上涨对比

纽约从 1980 年开始,伴随产业升级和调整,产业就业人口开始回流,同时 带来的是产业增加值和租金的上涨,至今名义租金上涨了 450%,名义房价上涨了547%,而且租金涨幅超过房价涨幅是常态。由于纽约租金的数据最早只能到 1979 年,因此无法验证 1980 年以前的产业迁出导致的人口流出是否伴随租金下跌,但这至少验证了纽约产业结构调整期间伴随人口流入,租金处于上行通道。这也可以为国内一线城市租金收益的运行轨迹提供可资对比的参照。

小结

随着产业结构的升级,未来一二线城市的租金回报率将会得到提升,这对于长租公寓运营商无疑也是一剂兴奋剂。对于开发商来说,长租公寓也是布局创新业务的不错选择,目前万科、绿地、龙湖等都表示将把长租公寓作为公司 2017 年重点拓展的领域。可以预见,长租公寓市场的竞争在 2017 年将更为激烈。

在愈演愈烈的环境下,如何通过规模效应、构建品牌、提升运营管理能力以及降低空置率等手段来提升公寓行业盈利水平,成为摆在各运营商面前最重要的课题。

* 文中资料与数据来自《长江证券研究报告》,转载请申明版权及来源

(克而瑞咨询)

李玉霞 本文来源:南方网 责任编辑:李玉霞
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