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三巨头交易:融创富力“合纵连横” 啃下万达

2017-07-25 10:33:22 来源: 新华网
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融创、万达、富力三巨头之间的交易,再次震撼业界。其实,不管是7月10日融创和万达的交易事件,还是此次改为三巨头之间的交易,作为本次万达甩卖资产包交易的主要接盘者,融创从一开始就吸引了足够多的眼球。期间曲折颇多,在纷纷质疑融创之时,引入富力破局,留下自己最想要的土储,甩掉了不擅长的酒店业务,合纵连横啃下万达,显示了在多年收购的经验。

据悉,此次万达大甩卖,从开始谈判,到达成一致,召开发布会,前后不到一月,中间虽多有曲折,但也算“有情人终成眷属”,“闪婚”成功。万达巨额资产包要卖,可以说是从一开始就看中了融创。道理也很简单,因为融创“胃口好”,又“不差钱”,是业内当之无愧手握大把现金的“并购专家”。

说起“胃口好”,融创“大快朵颐”的经验那是相当丰富。据了解,不算本次交易,单是2017年以来,融创就已经有7次成功并购经历,其中,超过百亿以上的并购有2次;除却对乐视高达150.41亿的并购主要为跨领域的生意外,其他6次并购交易的目标均为业内的优质资产。其中,5月12日,融创以总价102.5亿元拿下天津星耀投资80%的股权,同样也震动业界。而其他的并购交易也均为金额几十亿元的大买卖,揽下数不清的土地储备、可售货值。除此之外,融创能在地产江湖里得了“并购专家”的诨名,自然也非自今年始,其名号是早在圈内叫响了的。

不过,万达也不是一般的“千金小姐”,它要卖的是价值数百亿的资产包,除了“胃口好”,还有更重要的,就是融创“不差钱”。在富力加入之前、最初融创要全盘接手万达的资产包时,孙宏斌即表示,融创当时需付的632亿元的收购资金对融创现金流的压力并不大,因为融创账上能动用的现金有将近900多亿元,六月份融创销售回笼资金285亿元,七月份预计可销售200亿元,八月份之后每月能实现销售300亿元以上。而富力加入之后,融创的需付收购资金下降至438.44亿元,融创将更加应付自如。

公开数据显示,融创中国继2016年实现合约销售金额同比大幅增长121%之后,于2017年上半年延续强劲态势,合约销售金额同比增长94%至1118.4亿元,位列房企上半年业绩排行榜第7位,其年度业绩目标完成率达52%。尤其6月份,融创中国实现合同销售额285亿元,创下该公司历史上单月销售新高。

另外,在融创今年上半年完成的1118.4亿元销售额中,其权益金额为750.3亿元;到2017年6月30日,融创账面资金已从2016年末的约698.12亿元增加到了900多亿元,刨除上半年的近700亿元的收购资金,融创还有超过200亿元的弹药可用。

此外,除了“不差钱”,融创近几年来,更是通过精准的判断力、强大的收并购能力、持续销售带来的不断增长的业绩和现金流,形成了有序的良性循环,在保证整个运营过程安全、稳定的同时,实现了快速的规模扩张和战略性布局,显示出深厚的内功。

融创的财报显示,从2012年-2016年的5年间,其合约销售额从356亿增长到1553亿元,对应的毛利润率分别为25.8%、23.3%、17.3%、12.4%、13.7%,几乎下降一半。而毛利润率开始大幅下降的2014年,也正是融创大手笔并购的“元年”,融创自此走上规模并购的道路。

根据申万宏源的统计,融创中国于2015年以总代价300亿元新增项目约30个;2016年以1000亿元新增项目约150个。融创所拿的土地,当时买或当时并购,多数都低于市价或与市价持平,显示出融创对土地投资的高精准度和强大判断力。

特别是从2016年开始,融创的销售开始发力:2014年销售额为658.47亿元,2015年销售额增至734.6亿元,增长部分不足百亿元;但到了2016年,销售额大幅增长至1553亿元,在2015年的基础上翻了一番;2017年上半年,融创完成了1118.4亿元的合约销售额,并购带来的规模效应正在销售的快速增长中得以体现。未来,并购的低成本优势更将随着利润的上升而得到体现。

截至2017年上半年,融创土地购置费用预计仍超过300亿元,土地储备已覆盖50余个城市,权益面积达5500万平方米,平均土地成本为5800元/平方米。

在货源总储备方面,2017年的8起收并购,让融创总储备面积已达6707.46万平方米,其中可售面积5514.42万平方米。如果加上2016年底时7219万平方米的储备,截至目前,融创总的土地储备量接近1.39亿平方米。据不完全统计,目前,恒大的土地储备量为2.29亿平方米,碧桂园为1.66亿平方米,绿地为1.36亿元平方米,按此计算,融创的土地储备量或已进入房企前三。

换算为价值,截至6月,融创未销售部分总货值1.3万亿元,足以保证融创将来的业绩需要。如果加上此次万达文旅地产的可售货值,融创的总货值不菲。在这些货值当中,非常赚钱的约在一半以上,部分项目的净利润率预计甚至能超过20%,总额约1万亿元左右,总体项目销售的净利率则在10%。庞大的货源储备,必将为融创未来数年的跨越式发展奠定坚实的基础。

黄晨希 本文来源:新华网 责任编辑:黄晨希
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