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调控将如何改变住房消费“居住属性”被重新关注

2017-04-13 08:26:48 来源: 理财周刊(上海)
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刚刚过去的3月,成为史上调控最严的月份。

调控影响消费行为

楼市调控会对未来楼市消费行为产生巨大影响。

刚刚过去的3月,成为史上调控最严的月份。根据易居研究院统计,有超过40多个城市在3月份出台政策。同时,楼市调控力度越来越强,不少城市数度出台政策以收紧调控。如自今年3月17日以来,在短短半个月时间里,广州(楼盘)已连续出台了5次楼市调控政策,甚至在3月30日这天,广州在一日内连出两条重磅调控政策,主要在加强住房限购、加强差别化住房信贷等多个方面收紧调控力度。此外,杭州(楼盘)、天津(楼盘)、南京(楼盘)、南昌(楼盘)、海口等城市,也都数次出台政策,以完善调控。

除了一线和热点城市之外,部分出现上涨压力的三四线城市也被纳入调控范围。如分布在三大都市群内的城市包括保定(楼盘)、涿州、镇江(楼盘)、嘉善、中山(楼盘)等,以及各个省的第二大城市如赣州(楼盘)、三亚(楼盘)等,也都出台政策进行调控。

楼市调控势必会改变住宅消费行为。比如这一轮调控政策中,最为常见的措施是限购,这使得无论本地人还是外地人,“房票”都成为购房者必须关注的一个重要因素。此外,限贷政策从严,也让购买多套房的难度大大增加,从而让购房者对于购房次数的把握,也需认真对待。

从另外一个角度来看,国家提出要建立调控长效机制,可以预见未来楼市将会步入新常态。当然,调控的本意是控制房价非理性上涨,让住宅回归居住属性。因此在房价上涨压力过大时,必然会采取一些严厉的手段,来改变市场预期,以压住楼市“虚火”。

哪些方面会被改变

楼市进入新常态,住宅消费方式也会发生变化。针对政策所发挥出来的效应,以及政策引导的方向,我们认为在对于房价的认识、消费模式等多个方面,都将会产生影响。

“居住属性”被重新关注

自2013年以来,我国楼市经历了长达14年的“大牛市”,房价涨多跌少,因此给人造成房价只涨不跌的预期。许多人因为一度看空房价而受到市场的教训,从而转变为坚定看多;再加上市场过于注重房产的投资属性,导致大量投机、投资性需求涌入市场,导致房价持续上涨,进而造就了只涨不跌的神话。

但这种情况即将被改变。中央对于住房定位非常清晰,即房子是用来住的,而不是用来炒的,同时提醒购房者“要准确把握住房的居住属性”。这表明,购房者不能过于看重住宅的投资属性,而忽略了它原本的居住属性,这实际上是本末倒置。

其中的道理非常简单,如果过于注重住房的投资属性,结果将是无限放大楼市泡沫,但一旦投资回报下降或者支付能力下降,将会给房地产市场带来灾难性的后果。我们也看到,当房价处于上涨阶段,很多投机者借助杠杆放大投资,这其实是一种非常危险的信号。所以,调控的一个重要作用就是抑制投机、投资性需求,让投机远离市场,从而抑制房价出现非理性上涨。所以对于购房者来说,在考虑买房之前,应该更多地从自身需求出发,而不应该过于关心买房是否能赚钱。

区别对待梯度消费

楼市发展到现阶段,加上政策对购房资格的限制,使得购房者要区别对待住房梯度消费理念。所谓住房梯度消费,是指根据消费者自身的年龄、收入来确定自己的住房消费层次,满足自身的住房需求。简单来说,就是年轻时买小房过渡,等待条件成熟之后再换大房以改善居住条件。但是,由于限购、限贷措施的实施,购房资格也变得非常重要。所以在买房时,应该根据自身需求作出合理的决策。比如选择面积较为适中、房型灵活多变的物业,比地段更为重要,这是因为综合考虑购房、贷款等资格,部分人可能就只能买一次房。

注重“房票”价值

调控收紧之后,有不少人尴尬地发现,自己失去了“房票”,使得购房时间不得不延后。

目前各地都加大了对购房资格的审核力度,从而控制炒作行为。如杭州出台政策,外地人购房的社保年限增加,自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上,这使得外地人买房的难度加大。同时,大多数城市都限制购买第三套住房,对于拥有两套住房的家庭来说,已经失去了购房资格。

这样的变化,要求购房者关注自身购房资格,不要轻易浪费。比如对于外地人来说,如果在某个城市打拼,一定要按照政策规定缴纳个人所得税或社会保险,不要因为自身的疏忽,而影响到将来购房。

居者只需有其屋

居者只需要有其屋即可,不一定非要拥有产权。

按照一般的住房观念,有房住肯定意味着有产权。但问题在于,人们往往过于注重是否拥有产权,其实住房并不是生活的全部,只要有房住,即使没有产权,也完全可以过上有品质的生活。此外,租房也有它的好处,一是不必支付巨额购房资金,免除“房奴之苦”;二来多余的资金可以用于储蓄和其他投资理财获取额外收入,可以用于改善生活。同时,国家也在大力发展住宅租赁市场,在增加市场供应的同时,也在规范租赁服务,相信未来通过租房也能过上幸福生活。

商住房不是选择

限购措施趋紧的情况下,商改住项目因为不限购而一度成为市场追捧热点,尤其是一些不具备购房资格的外地人竞相购买这类产品,同时也有开发商违规改造迎合市场需求,从而导致这类产品价格出现非理性上涨态势。但调控改变了这种局面,商住房不能作为住房替代品。

目前,不少城市都加大了对商住房的限制。各地都对“商住房”进行限购,明确规定商办类项目不得作为居住使用,新建项目不得出售给个人,二手项目出售给个人时需满足名下无房且连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税两个条件。由此看来,商住房作为住宅替代品的想法已经过时。同时,购买这类产品生活成本较高,另外因为不能落户,还会对子女教育产生影响。

黄晨希 本文来源:理财周刊 责任编辑:黄晨希
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